Advies Bestemmingsplan Buitengebied

Het advies luidt: positief Onderhavig bestemmingsplan voorziet met de beoogde ontwikkeling in de herontwikkeling van het Clarissenklooster aan de Sint Claralaan. Het plan omvat de herontwikkeling van het klooster tot hotel en restaurant, het in oorspronkelijke staat herstellen van specifieke tuin elementen en  een nieuwbouw voor additionele hotelkamers.       Afbeelding 1 | planbegrenzing   Aanleiding   Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ dat door de raad is vastgesteld op 29 april 2008. Verbeelding geldend bestemmingsplan ‘Oud Woensel 2012’ Het planvoornemen past niet binnen de bestemmingen en regels van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dat bestemmingsplan geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid om het plan te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling te faciliteren is daarom een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Het bestemmingsplan laat de bouw van de gewenste functies niet toe. Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken, zodat een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Dit nieuwe bestemmingsplan voorziet daarin.       Afbeelding 2 Concept stedenbouwkundig plan       Afweging   TGE is vanaf het begin betrokken bij het samenspraak proces. Dit heeft er onder andere toe geleid dat we in het initiële voorstel een aantal voor ons belangrijke aanpassingen hebbben te weten te bewerkstelligen. Aangaande deze bestemmingsplanwijziging gaan de belangen van TGE en de daarbij aangesloten groepen vooral uit naar de inhoudelijke omgevingsaspecten zoals opgenomen in de hoofdstukken 3.6 Verkeer en parkeren, 3.7 Groen, hoofdstuk 4 milieu en hoofdstuk 5 water.   Verkeer en parkeren Parkeren zal plaatsvinden aan de voorzijde op bestaande verharding en aan de achterzijde waar nog een exacte inrichting voor plaats moet vinden. TGE heeft aangegeven hierbij zo weinig mogelijk verharding toe te passen. Tevens dient bij de nieuwe inrit en bij de parkeerplaatsen zelf rekening te worden gehouden met mogelijke worteldruk. Groen   Het onderhavige plangebied is Stad groen beeld bepalend. Wij zijn verheugd dat de waardevolle beuken aan de noordzijde als ook de Treurwilg aan de westzijde behouden blijven. Op basis van de analyse, eerdere variantenstudie en een BEA is een ontwerp tot stand gekomen. Hierbij is onder andere uit gegaan van de volgende uitgangspunten: - extra parkeerveld op de locatie van de huidige siertuin; - behoud van de monumentale beuken. Deze extra aandacht geven door een informeel pad eronder te leggen; - een ontwerp met als basis gras met solitaire (fruit)bomen. Dit om een zo groen mogelijk beeld te creëren; - Hagen als duidelijke structuur binnen het ontwerp; - Duidelijke padenstructuur die de functies van het Clarissenklooster met de nieuwbouw verbinden; - Realisatie van de moestuin; - Historisch gebruik landgoed, terug laten komen in ontwerp   Dit heeft geleid tot onderstaande verbeelding.   Door Van Helvoirt Groenprojecten BV is naast een nulmeting ook een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. Gebleken is dat een aantal bomen niet gehandhaafd kunnen blijven. Voor de bomen die gehandhaafd blijven zullen bij de feitelijke werkzaamheden rekening gehouden worden met de aanbevelingen zoals opgenomen in de BEA. Daarnaast zullen de te kappen bomen gecompenseerd worden in het plangebied.   Milieu   De onderzoeken zoals M.E.R. laten geen substantieel  negatieve effecten zien op milieugebied, zoals bijvoorbeeld stikstof depositie.   Duurzaamheid   Met betrekking tot duurzaamheid zijn er ambities op het gebied van isolatie, gasloze verwarming, en eventueel zonnepanelen op de nieuwe aanbouw. Dit kunnen wij alleen maar toejuichen. Helaas zien wij weinig terug van natuurinclusief bouwen. Dit komt ook mede doordat het oorspronkelijke concept hierin wel voorzag bij de nieuwbouw maar dit plan werd afgewezen door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente door voor ons onbekende redenen. Tevens willen wij er op wijzen dat na-isolatie in de bestaande bebouwing uiteraard toe te juichen is, maar dat daarbij wel moet worden gezorgd dat eventuele aanwezige fauna, hierdoor niet worden verstoord.   Natuur   Gelet op de potentiële ecologische waarden kan het voorgenomen plan in overeenstemming met de nationale natuurwetgeving en het provinciale natuurbeleid worden uitgevoerd, mits voorafgaand en tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden het bepaalde in de Wet natuurbescherming, onderdeel soorten, in acht te worden genomen: Binnen het onderzoeksgebied zijn geen vaste verblijfplaatsen en essentieel foerageergebied van huismussen en gierzwaluwen aangetroffen, waardoor geen verplichtingen bestaan vanuit de Wet natuurbescherming ten aanzien van deze soorten; Echter het plaatsen van voorzieningen om deze verblijfsplaatsen te creëren worden toegejuicht; Binnen het onderzoeksgebied zijn geen essentiële foerageergebieden en essentiële vliegroutes van vleermuizen aangetroffen waardoor er met betrekking tot deze functies geen verplichtingen bestaan vanuit de Wet natuurbescherming; Binnen het onderzoeksgebied is wel één verblijfplaats aangetroffen welke als zomerverblijf in gebruik is door één gewone dwergvleermuis. Als één van de passende maatregelen dienen onder andere minimaal vier vleermuiskasten van Model A te worden geplaatst binnen een straal van 100 tot 200 meter van de huidige verblijfplaats. Binnen het plangebied is tevens een boomholte in gebruik als zomerverblijfplaats door vermoedelijk een rosse vleermuis of ruige dwergvleermuis. Deze boom blijft echter behouden. Om te voorkomen dat deze holte (tijdelijk) ongeschikt zal zijn tijdens en na de geplande werkzaamheden, dient voorkomen te worden dat er lichtverstoring optreedt, door de eventuele bouwverlichting en lantaarns niet naar de bomen te richten en eventueel gebruik te maken van vleermuisvriendelijke lampen en/of armaturen die het licht goed richten (van de bomen af);   Water   Binnen het plangebied wordt een hotel gebouwd. Naast groene en grijze parkeervoorzieningen wordt een gedeeltelijke terreinverharding aangelegd en wordt er zoveel mogelijk ruimte vrij gehouden voor een groene invulling. Ten behoeve van de bergingsopgave zijn deze gegevens verwerkt in de rekentool van Gemeente Eindhoven (zie bijlage). Hieruit blijkt een opgave van 51 m3, waarbij wordt uitgegaan van een bovengrondse opvang van hemelwater. Een groot deel van de groenvoorziening is uitgevoerd als grasveld. Er is voldoende ruimte om afstromend hemelwater bovengronds te bergen. Ook het hemelwater van de aanwezige verharding kan bovengronds rechtstreeks afstromen naar de naastliggende groenvoorzieningen. Hiertoe dient het afschot van de verharding te worden aangepast aan de gewenste afstromingsrichting. Het huishoudelijk afvalwater van het hotel kan worden aangesloten op de bestaande rioolaansluiting van het klooster. De afvoer van de keuken dient te worden voorzien van een olie- en vetafscheider voordat deze aangesloten wordt op de bestaande rioolaansluiting. Waar mogelijk is in samenspraak met de gemeente aansluiting mogelijk op bestaande of te realiseren blauw- en groenstructuren, welke mogelijk in de omgeving aangelegd worden   Bij de herontwikkeling zijn aanvullende kansen toepasbaar om de locatie klimaatadaptiever te maken: - aanleg groene (polder)daken / tuinen op daken en gedeelte parkeergarage; - aanleg groene gevels met berging in het substraat; - nieuwe parkeervakken en bestrating voorzien van een waterpasserende verharding; - aanleg van meer groen (parkachtige omgeving); - aanleg (ondergrondse) watertanks, IT-riool en/of hergbruik van hemelwater in het gebouw (voor spoeling, koeling of watergift groen).

Conclusie   Dit project en de daar bijbehorende bestemmingsplan wijziging steekt an sich goed in elkaar. Wel willen wij hierbij de kanttekening plaatsen dat wij ons zorgen maken over allerlei ontwikkelingen in de Genneper Parken als geheel. TGE heeft door het proces van beginspraak een aantal aanbevelingen gedaan die zijn meegenomen  en die wij van harte toejuichen. Het behoud van de waardevolle bomen, verharding minimaliseren en het terugbrengen van natuur-historische elementen zoals de fruittuin en de binnentuin zijn positieve ontwikkelingen. Daarnaast is onderhoud aan overig bestaand groen op sommige plekken ook noodzakelijk. Daartoe is het goed dat er in dit gebied weer beheer plaats gaat vinden. Zoals eerder aangegeven betreuren wij het dat de ambities op het gebied van natuurinclusief bouwen zijn afgeschoten. Al het bovenstaande in acht genomen geeft TGE een positief advies over de voorgenomen bestemmingsplan wijziging. Linda van Driel Bram Meulenbeld