Advies bestemmingsplan 'De Bakermat 2017'

8 mei 2017 Het betreft een plaatselijke wijziging binnen het vigerende bestemmingsplan “Limbeek-Woenselse Watermolen” ten behoeve van de ontwikkeling van een locatie aan de Marconilaan / Boschdijk in Eindhoven, die al vele jaren wordt gekenmerkt door leegstand en verval.

Aanleiding

Het project bestaat uit de realisatie van circa 221 gestapelde woningen alsmede maximaal 1600 m2 geschikt voor kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en/of maximaal 300 m2 horeca. De voorgenomen herontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan is derhalve opgesteld en voorziet in een passende juridische en planologische regeling om de herontwikkeling mogelijk te maken. Het bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een locatie met de bestemmingen “gemengd”, “groen” en “wonen” naar een locatie met primair gestapelde woonbebouwing en in beperkte mate overige functies op de begane grond. Het plan bestaat uit twee onderdelen, de hoogbouw (Blok A) en de laagbouw (Blok B), en is gelegen op een binnenstedelijke locatie. Trefpunt Groen Eindhoven is tijdens de planontwikkeling betrokken geweest en heeft vanuit het oogpunt van groen en duurzaamheid geadviseerd over:

• Het realiseren van groene daken t.b.v. waterberging en luchtkwaliteit,
• Het aanbrengen van gierzwaluwstenen op hoogte ter voorkoming van overlast van o.a. muggen en andere insecten,
• Inrichten van het binnenterrein met borders t.b.v. waterberging en een prettig verblijfsklimaat,
• Het planten van bloeiende niet vruchtdragende bomen voor de seizoensbeleving op het binnenterrein
• Het plaatsen van grotere bomen t.b.v. het thermisch comfort.

Afweging

Aangaande deze bestemmingsplanwijziging gaan de belangen van TGE en de daarbij aangesloten groepen vooral uit naar de inhoudelijke omgevingsaspecten zoals opgenomen in de hoofdstukken 3.8 Groen, 3.15 Windhinder, privacy en bezonning, 4.2 Geluid, 4.3 Luchtkwaliteit, 4.5 Duurzaamheid, 4.6 Bodem, 4.7 Natuur en 5.1 t/m 5.5 Water. Daar waar dit bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een locatie met de bestemmingen “gemengd”, “groen” en “wonen” naar een locatie met primair de bestemming “gemengd” verliezen we, met deze bestemmingsplanwijziging, theoretisch gezien een stukje groen. In de praktijk is er echter op wat struikvorming na weinig groen ter plaatse aanwezig. In wezen mogen we – ook als het gaat om groen – blij zijn met deze ontwikkeling aangezien het binnenterrein gedeeltelijk groen ingevuld zal worden en de laagbouw (Blok B) zal worden uitgerust met groene daken.  Hiermee zullen er meer groene waarden (luchtkwaliteit, thermisch comfort, biodiversiteit, verblijfskwaliteit) terug komen dan dat het bestaande groen heeft. Bovendien is sprake van invulling van een braakliggende kleinstedelijke locatie gelegen aan twee belangrijke verkeerswegen, waarbij de invulling van de locatie een bijdrage zal leveren aan het verbeteren van de wijk Woensel West. Als het gaat om duurzaamheid valt op dat er diverse maatregelen worden genomen om verantwoord en spaarzaam om te gaan met grondstoffen, energie, reststromen en afval. Voorbeelden zijn energiezuinige verlichting en een aardgasloze verwarmingsinstallatie. De meest gevoelige aspecten binnen dit bestemmingsplan zijn geluid en bodem. Echter, omdat verontreinigingen in de bodem zorgvuldig gesaneerd zullen worden en geluidwerende materialen, ondanks dat de voorkeursgrenswaarde op de gevel wordt overschreden, een binnenniveau van 33 dB zullen waarborgen worden de belangen van TGE op deze aspecten niet geschaad. De betreffende bestemmingsplanwijziging schaadt de belangen van TGE en haar aangesloten groepen niet en komt op enkele opmerkingen na (zie onderstaand) tegemoet aan de ambitie om Eindhoven verder te ontwikkelen tot een groene en duurzame stad. Het plan draagt bovendien bij aan het streven van TGE naar duurzaam ruimtegebruik, doordat het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven verder wordt verdicht zodat het buitengebied gespaard kan blijven.

Opmerkingen

• Voor het gehele gebied is afgesproken dat de realisatie van nieuw verhard oppervlak en afkoppelen van verhard oppervlak hydrologisch neutraal wordt uitgevoerd. Het verhard oppervlak neemt toe met 1630 m2. Het water dat op dit toegenomen verharde oppervlak valt moet binnen het plangebied geborgen kunnen worden. Voor dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de benodigde waterberging te beperken middels het toepassen van een groendak. De laagbouw aan de Johannes van der Waalsweg (Blok B) zal worden uitgerust met groene daken. In plaats van 42 liter per m2 toegenomen verhard oppervlak mag gerekend worden met 25 liter per m2 toegenomen verhard oppervlak. Conform beleid betekent dit een buffer van 1630 m2 x 25 mm = 40,75 m3 water. TGE is blij te lezen dat het advies om groene daken te realiseren t.b.v. waterberging wordt overgenomen. Om de benodigde waterberging van 40,75 m3 inderdaad op de groene daken te kunnen realiseren is de keuze van het soort groen dak bepalend. Graag wijzen wij er op dat een grasdak (met bijvoorbeeld plat beemdgras of schapengras) vele malen effectiever is voor zowel waterberging als luchtkwaliteit dan een sedumdak.
• TGE is blij om terug te lezen dat een gedeelte van het publieke plein een groene invulling zal krijgen. Om ervoor te zorgen dat dit groen zoveel mogelijk waarde kan toevoegen aan het plangebied en haar omgeving adviseren wij om gebruik te maken van een ‘kratjesconstructie’. Regenwater wordt opgevangen in de ‘kratjes’ en wordt direct gebruikt voor de groei van de bovenliggende planten. Teveel aan water blijft opgeslagen en gebruiken de planten in drogere periodes. Planten zorgen voor verdamping van het water en veraangenamen daarmee het verblijfsklimaat niet alleen visueel maar ook gevoelsmatig. Deze techniek van kratten bovenop de parkeergarage ondervindt geen last van de bodemsamenstelling of de hoge grondwaterstand waarover in het bestemmingsplan gesproken wordt.
• Wat in het plan ontbreekt is onze wens om nestgelegenheden aan te brengen voor o.a. de gierzwaluw. Voor een evenwichtige ecologie en een nagenoeg insectenvrije leefomgeving zijn deze broodnodig. Er is zelfs een puntenwaardering in de GPR voor deze voorzieningen.
• In hoofdstuk 4.7 Natuur worden de natuurbeschermingswet, de Flora- en faunawet en de Natura 2000 benoemd. Deze wetten zijn echter sinds 1 januari 2017 vervallen. De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt deze wetten. Advies is om dit hoofdstuk te actualiseren.

Conclusie

Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover bestemmingsplan “De Bakermat 2017”, mits bovenstaande opmerkingen daarin verwerkt zijn. Het is een mooi voorbeeld van stedenbouwkundige vernieuwing waarin de waarde en impact op zowel de korte als ook op de lange termijn zijn meegenomen. In een later stadium wil Trefpunt Groen Eindhoven graag in overleg met de ontwikkelaar om zowel voor de flora (bomen, planten) als voor de fauna de nodige voorzieningen te treffen.