Advies Bestemmingsplan II Stratum buiten de Ring

7 augustus 2017 Het betreft een plaatselijke wijziging binnen het vigerende bestemmingsplan “Stratum buiten de Ring 2004” ten behoeve van de herontwikkeling van bestaande woningen aan de noordwestzijde van het Floraplein te Eindhoven. Het voorliggende bestemmingsplan betreft het plangebied gelegen te Eindhoven en omsloten door het Floraplein, de Floralaan West, de Resedastraat en de Clematisstraat.

Aanleiding

Wooninc. is voornemens in het plangebied te komen tot een herontwikkeling van bestaande woningen in twee fasen. Fase 1 betreft de ontwikkeling en realisatie van 70 woonappartementen met een centrale ontmoetingsruimte. In dit deel van het plangebied zijn thans 53 woningen aanwezig, die worden geamoveerd. Fase 2 betreft de ontwikkeling en realisatie van 27 sociale huurappartementen. In dit deel van het plangebied zijn thans 24 woningen aanwezig. Ook deze bebouwing wordt geamoveerd. Er vindt dus een toename plaats van 20 wooneenheden, hetgeen gelet op de jurisprudentie (9 april 2014, Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State) beschouwd kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De gemeente heeft ingestemd met het initiatief, maar de voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Daarom dient een herziening van het bestemmingsplan te worden opgesteld. Daar waar het bestemmingsplan II Stratum buiten de Ring (ten westen van het Floraplein) voorziet in de bouw van gestapelde woningen op een locatie waar momenteel de bestemming ‘woondoeleinden’ geldt blijft het gebruik als woonlocatie gehandhaafd en is enkel sprake van een meer intensieve vorm van gestapelde bebouwing.

Afweging

Aangaande deze bestemmingsplanwijziging gaan de belangen van TGE en de daarbij aangesloten groepen vooral uit naar de inhoudelijke omgevingsaspecten zoals opgenomen in de hoofdstukken 3.6 Cultuurhistorische waarden, 3.8 Groen, 4.2 Geluid, 4.3 Luchtkwaliteit, 4.5 Duurzaamheid, 4.6 Bodem, 4.7 Natuur en 5.3 Water. De betreffende bestemmingsplanwijziging schaadt de belangen van TGE en haar aangesloten groepen niet. Het plan draagt zelfs bij naar het streven van TGE tot duurzaam ruimtegebruik, doordat het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven verder wordt verdicht zodat het buitengebied gespaard kan blijven. Opvallend is de hoeveelheid aandacht die besteed wordt aan concrete duurzaamheidmaatregelen waarmee gezorgd wordt dat het plangebied en haar omgeving meer toekomstbestendig wordt. Planspecifieke duurzaamheidmaatregelen zijn onder meer:

• Energiezuinig casco
• Aardgasloos bouwen
• Energiezuinig en intelligent ventilatiesysteem
• Energiezuinige verlichting, veel LED.
• Realiseren van een groen dak op het westelijk gelegen bouwdeel van fase 1, t.b.v. compensatie verhard oppervlak en extra waterberging.
• (warm)water besparende maatregelen.
• Zonnepalen op de overige daken
• Toepassing van enkel FSC gekeurd hout
• Zorgvuldig afvalmanagement tijdens de bouw

Trefpunt Groen Eindhoven is positief verrast met deze maatregelen ten aanzien van duurzaamheid. Werd duurzaamheid in elk bestemmingsplan maar zo goed verankerd. Op het gebied van Groen bevat het bestemmingsplan echter nog verschillende open einden. In tegenstelling tot het aspect Duurzaamheid ontbreken op dit aspect concrete maatregelen waarmee ambities uit het Groenbeleidsplan worden nagestreefd. Daar waar woonoppervlakten, hoogtes en parkeervoorzieningen aan concrete cijfers gebonden zijn missen we die in dit bestemmingsplan ten aanzien van het Groenbeleidsplan. Ook biodiversiteit, M2 groen, laag groen, inzijgingsgroen, bomen en gebruiksgroen kunnen cijfermatig benaderd worden. Al met al steekt het bestemmingsplan goed in elkaar en laat Trefpunt Groen Eindhoven namens haar aangesloten groepen enkel de onderstaande opmerkingen na ter optimalisatie van de herontwikkeling waarvoor deze bestemmingsplanwijziging dient.

Opmerkingen

• De herontwikkeling van het Floraplein leidt tot negatieve effecten op verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis en laatvlieger en nestplaatsen van gierzwaluw en huismus. Deze nest- en verblijfplaatsen bevinden zich in gebouwen die worden gesloopt en plaatsmaken voor nieuwe gebouwen. Dat betekent dat sprake is van vernietiging (en/of verstoring) van voortplantingsplaatsen en vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten. Trefpunt Groen Eindhoven wenst compensatie en mitigerende maatregelen om verstoring van de vleermuis, de huismus en de gierzwaluw zo veel mogelijk te voorkomen en deze soorten ook in de toekomst voortplantings- en rustplaatsen te bieden binnen het plangebied. Noordoostelijk georiënteerde gierzwaluwstenen, vleermuiskasten en vogelvides bieden hiervoor een goede uitkomst. TGE wenst dat de aanbevelingen van het onderzoek van Royal Haskoning DHV (Bijlage 5, Vleermuisinventarisatie) op pagina 10 van dit rapport worden opgevolgd. Hierin staat onder meer het tijdig realiseren van passende compensatie (minimaal één zomercyclus, april t/m oktober, voor de sloop gereed) en het slopen in de minst kwetsbare periodes (november t/m maart). Trefpunt Groen Eindhoven neemt graag tijdig kennis van de plannen voor compensatie en mitigatie zodat indien nodig en/of gewenst zij hierin e.e.a. kan adviseren.
• Wegens het toenemen van het verhard oppervlak ten aanzien van de huidige situatie kent fase 1 een waterbergingsopgave van 17 m3 en fase 2 een waterbergingsopgave van 5 m3. In fase 1 zal het water geborgen worden middels het toepassen van een groen-blauw dak op het meest westelijk gelegen bouwdeel. Trefpunt Groen Eindhoven is blij met de toepassing van groene daken. Naast dat een groen dak water kan bergen draagt het bij aan een betere luchtkwaliteit en reduceert het hittestress. Bovendien komt een groen dak tegemoet aan de gemeentelijke ambitie om hydrologisch neutraal te bouwen. Graag wijzen wij er op dat een grasdak (met bijvoorbeeld plat beemdgras of schapengras) vele malen effectiever is voor zowel waterberging als luchtkwaliteit dan een sedumdak. Trefpunt Groen Eindhoven ziet de toepassing van een groen dak t.b.v. waterberging, luchtkwaliteit en hittestress graag terugkomen in fase 2 wanneer deze verder uitgewerkt zal worden.
• Algemeen: Op blz. 15 staat: fase 1: 75 woonappartementen, fase 2: 38 gestapelde woningen terwijl eerder steeds gesproken wordt over 70 woonappartementen (fase 1) en 27 gestapelde woningen (fase 2). Op p. 21 wordt zelfs gesproken over 76 (fase 1) en 34 (fase 2). Deze verwarring graag wegnemen en de definitieve aantallen structureel opnemen in het bestemmingsplan.

Buiten het kader van dit bestemmingsplan merkt TGE namens haar aangesloten groepen alvast het volgende op:

• Binnen het plangebied zullen 12 bomen gekapt worden om de herontwikkeling mogelijk te maken. Trefpunt Groen Eindhoven ziet de huidige waarde van deze 12 bomen (berekend volgens de NVTB methode) graag fysiek gecompenseerd binnen het plangebied middels het aanplanten van nieuwe bomen, groeiplaatsverbetering en onderbeplanting. De waarde van de bomen voor de ecologie, de fauna, de luchtkwaliteit, het thermisch comfort en het bergen/verdampen van water wordt op deze manier voor de langer termijn binnen het plangebied bewaard.  Tijdens de fase van de vergunningverlening wordt TGE graag betrokken in de voorgenomen kap en compensatie.
• Het plangebied maakt onderdeel uit van een zogenoemde ‘groenarme buurt’. De herontwikkeling van de bestaande woningen aan de noordwestzijde van het Floraplein te Eindhoven biedt de mogelijkheid om het groen in deze buurt een kwalitatieve boost te geven. Zeer kansrijk hierin is het vierhoekige groene ensemble dat wordt ingesloten door het Floraplein, de Floralaan West, de Leenderweg en de rotonde. Trefpunt Groen Eindhoven zou graag in gesprek gaan met de projectleider van deze herontwikkeling om geïnformeerd te worden over de staat van deze ambitie en mee te denken over de kansen om de groenarme buurt met de herontwikkeling van de woningen aan het Floraplein een groene boost te geven.

Conclusie

Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover bestemmingsplan “II Stratum buiten de Ring (ten westen van het Floraplein)”, mits bovenstaande opmerkingen daarin verwerkt zijn. Er zijn geen conflicten tussen de belangen van TGE en dit bestemmingsplan.