Advies Bestemmingsplan Lichthoven fase II

Vanwege het negatieve advies heeft de gemeente Eindhoven ons uitgenodigd om rond de tafel te komen en de knelpunten te bekijken. We gaan kijken of we het negatieve advies kunnen ombuigen naar een positief advies.

Het advies luidt: negatief

Aanleiding

Dit is de tweede fase van het plan Lichthoven. Het plangebied “Lichthoven” ligt aan de Stationsstraat in het centrum van Eindhoven. Het Student Hotel, fase 1,  is deels in 2014 gerealiseerd.

Fase Twee behelst de bouw van een enorm gebouw genaamd Edge dat geschikt moet worden voor 26.000 m² Kantooroppervlak (?) en 15.000 m² wonen. Tot nu toe is het vigerende bestemmingsplan ‘Eindhoven binnen de Ring’ dat dateert uit 1998. Uiteraard moet er nu een aanpassing komen van het bestemmingsplan.

Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan de laatste richtlijnen, regels en wetgevingen, dat is in orde. Ook de plaats van een bestemming wonen/werken dichtbij het stadcentrum met alle openbaar vervoer mogelijkheden is een slimme keuze. De reden voor dit negatieve advies is dat de grootte van de geplande bouw afmetingen heeft die het bestaande groen in de belendende percelen geweld aandoet. Het gebouw is eenvoudigweg veel te groot voor de omgeving waar het terecht moet komen.

Bezwaar

Het feit dat Trefpunt Groen Eindhoven een negatief advies geeft voor dit plan is gelegen in het feit dat:

1. Het bestaande groen in de Stationsstraat ondanks alle bepalingen, vastgestelde regels en ambities voor de binnenstad niet gerespecteerd wordt.
2. De zone langs de Dommel onvoldoende bescherming krijgt in de planologische zin van Ecologische Verbindings Zone (EVZ)

Bomen aan de Stationsstraat

De platanen aan de Stationsstraat, acht in getal hebben een leeftijd van ongeveer 45 tot 50 jaar. Volgens onderzoek zijn ze gezond en hebben een levensverwachting van meer dan > 15 jaar. De bomen genieten een grote bescherming vanuit het wettelijk kader; Verordening bomen 2015 (grondslag gemeentewet artikel 149)

Bij het opstellen van de voorwaarden voor plangrenzen en gevellijnen van onderhavig bestemmingsplan gold de vorige verordening, Niet kappen Tenzij… Het is merkwaardig dat deze strengere regelgeving destijds niet in acht genomen is om een beschermend areaal rond deze bomen te leggen. Hoewel de huidige kapverordening iets meer ruimte biedt is het adagium nog altijd dat het bestaande groen, lees bomen, gespaard dient te worden indien mogelijk. Deze mogelijkheid bestaat nog altijd, plaats de gevellijn vijf meter terug!

De logica om de bomen niet in te passen ontgaat ons volledig. Bomen en groen zijn in deze straat schaars. Daar waar schaarste ontstaat stijgt de waarde van – in dit geval - de bomen. Niet voor niets geldt in eerdergenoemde Verordening Bomen dat in het centrumgebied de waarde van de bomen vijfmaal hoger is. De verordening volgt geheel onze gedachten. Een van de hoofdredenen is dat de rooilijn van het gebouw Edge gelijk moet zijn aan die van het Student Hotel (?). We zijn stellig van mening dat de passant in de Stationsstraat meer gebaad is met een groene openbare ruimte dan met een evenwijdige zichtlijn. Het verlies aan BvO’s kan gemakkelijk in de hoogte gecompenseerd worden.

De engte die ontstaat in de Stationsstraat kent nog een ander groot nadeel. De aangekondigde bovengrondse Gender past niet, of nauwelijks in het straatprofiel. Door ontwerpbureau Zus zijn een paar ontwerpen hiervoor gemaakt.

Het meest realistische ontwerp is waar de Gender onder de grond naar de Dommel stroomt. Aan de rechterzijde is een grote boom gesuggereerd, de kans dat hier iets groeit is erg klein. De bomenrij staat op de Gender (?). De straat lijkt op een Canyon. De breedte van het wegprofiel is minder dan de belendende gevels. Een studie naar lichtinval kan uitkomst bieden of er überhaupt bomengroei mogelijk is. (Rechts is het noorden, links het zuiden)

Bovenstaande tekening staat een variant die in het VO van de Gemeente te vinden is. Ook hier zijn bomen gesuggereerd alleen staan deze heel dicht op de gevel van Edge. De ondergrondse fundering van het gebouw plus de ruimte voor kabels en leidingen zal een boom niet snel toelaten in het gekozen profiel. De Gender is nu wel bovengronds maar is gedegradeerd tot een watergeul. Een meerwaarde voor natuur is hier nauwelijks. Of eventuele vissen hun weg hier vinden is de vraag. Het idee dat een beek bovengronds gebracht wordt zal toelichting behoeven.

Het laatste profiel, wat Zus voorstelt, lijkt het meest op de Gender zoals die door velen voorgesteld wordt. Wederom achtten wij de aanslagkans op de gesuggereerde bomen erg klein. Rechts moet het trottoir, de parkeerplaatsen, het fundament van het gebouw, de kabels en leidingen hun plaats delen met de ingetekende bomen. Als de rooilijn van het gebouw opgeschoven wordt met vijf meter zouden de ‘oevers’ van verbreed kunnen worden. Dat is een aangewezen plaats om robuust groen toe te passen.

Gevolgen Stationsstraat

Door het gebouw Edge op de geplande rooilijn te plaatsen beperk je de inrichting van de openbare ruimte. Het meest wordt hierbij de groene inrichting getroffen. In een enkele studie wordt behoud van een zestal bomen voorgesteld met dien verstande dat de bomen gekandelaberd moeten worden (kandelaberen komt van de snoeivorm. Na de snoei doet ziet de boom er uit als een kandelaar).

Trefpunt Groen Eindhoven pleit voor een versmalling van 5 meter van het gebouw Edge. De kwaliteit die verloren gaat aan de openbare ruimte is enorm bij de huidige footprint. De Gender boven de grond krijgen is schier onmogelijk. Kortom herstel deze fout.

Oostzijde van het plangebied de EVZ Dommelzone

Een tweede bezwaar wordt ook gecreëerd door de enorme gevels van het gebouw. Het gebouw heeft een breedte van ruim 100 meter en een diepte van 55 meter. Aan de oostzijde grenst het gebouw aan de Ecologische verbindingszone van de Dommel.

De ecologische verbindingszones vormen een essentiële bouwsteen van het Natuurnetwerk Brabant. Door groene verbindingen te leggen tussen de natuurgebieden zorgen zij ervoor dat dieren en planten niet geïsoleerd raken. De ideale afmeting van zo’n zone is 50 meter in de stad en 25 meter buiten de stad. Deze afmetingen zijn verordonneerd in de Verordening Ruimte van de Provincie Noord-Brabant artikel 11. De ruimte die overblijft voor de EVZ, als de bouw gereed is, blijft tussen de 12 en 14 meter gerekend vanaf de westoever van de Dommel. Het is jammer dat het bestemmingsplan niet voorziet in optimalisatie van de EVZ Dommel door de stad. Inmiddels is er al veel geïnvesteerd in de EVZ Dommel Eindhoven. In het zuiden is er een aanpassing gemaakt met de aanleg van de Omleiding Eindhoven A67, A2 en N1. Met name de fly-over die destijds is aangelegd en zorgt voor voldoende breedte (kosten enkel 10-tallen miljoenen. Verderop naast het Stadhuis is een vistrap aangelegd en is het nieuwe Van Abbe museum (2001) oostwaarts gepositioneerd om zo ruimte te geven aan de EVZ.

Nu het gebouw Edge deze maximale maten hanteert, komt de EVZ in het gedrang en doet het afbreuk aan de openbare ruimte van de Stationsstraat. Trefpunt Groen Eindhoven adviseert met klem een heroverweging te doen naar de gekozen afmetingen en de gevolgen hiervan.

Als laatste nog een advies voor de ‘Groene Corridor” die aan de Noordzijde van het gebouw een plaats krijgt.

Tussen de achterzijde van het gebouw Edge en het spoorwegemplacement loopt een groene wandelroute. Deze plaats is ook aangewezen (geschikt) voor compensatie van het bomenverlies. De maximale breedte van deze zone is 10 meter. Vanwege de enorme hoogte van het gebouw en het feit dat de beplanting ten noorden ligt, raden wij de ontwikkelaar aan enkel schaduw minnende planten te kiezen. Door het grote verlies van zonlicht zullen planten hier slecht gedijen. Het planten van bomen zal geen succesvolle onderneming worden. Bij TGE zijn geen schaduw minnende bomen bekend.

Conclusie

Groen in het centrum staat nagenoeg altijd centraal bij ontwikkelingen in de stad. Het neemt een prominente rol in bij gebiedsvisies, verdichting van de stad, vele workshops die moeten leiden tot een groene omgeving, De Gezonde Stad, et cetera. Ook budgetten van vele miljoenen euro’s zijn door de raad vrijgemaakt om Eindhoven een groen hart te geven. Onderhavig plan laat zien hoe moeilijk het is om vanuit visie en ambitie tot een daadwerkelijke invulling van een groen centrum te komen. Zelfs bestaand groen overleeft de slag van ambitie naar uitvoering niet. Waar gaat het mis?

Het allerbelangrijkste signaal wat we met ons advies willen afgeven, is het gebouw Edge te verkleinen qua oppervlak van 100 X 55 meter naar 90 X 50 meter. Het is moeilijk aan te geven welke schade dit soort grote bouwwerken aanricht. De beleving van de openbare ruimte? De visie zoals vastgelegd in “De Gezonde Stad)? De kans om een stuk natuur in de zin van EVZ te ontwikkelen? Dit randgebouw (Edge of the street) zou nu juist zorg kunnen dragen voor een zachte overgang van de ‘lage’ stad zoals de Villawijk, naar een hoog(waardig) centrum.

Trefpunt Groen Eindhoven