Advies Bestemmingsplan Tongelre buiten de Ring (Poeijerstraat)

Het advies luidt: positief, mits

Aanleiding

Het betreft een plaatselijke wijziging binnen het vigerende bestemmingsplan “Tongelre buiten de Ring 2019". Deze wijziging is nodig om de transformatie mogelijk te maken van het voormalige Sint Jozefklooster naar 15 appartementen én om de huidige ‘Finse school’ achter het klooster te slopen om plaats te maken voor 13 grondgebonden woningen.

De locatie van het project is Poeijersstraat 71-79. Het voormalige klooster ligt direct aan de Poeijersstraat. De Finse school ligt ingesloten tussen bebouwing aan de Poeijersstraat (westen), Paul Krügerlaan (noorden), Bloemfonteinstraat (oosten) en St. Josephlaan (zuiden).

Het vigerende bestemmingsplan ‘Tongelre buiten de Ring 2019’ heeft voor het projectgebied de bestemming ‘Maatschappelijk’. Het planvoornemen voor woningen past niet binnen de regels van dit bestemmingsplan. Om deze reden is het bestemmingsplan plaatselijk aangepast. Het nieuwe bestemmingsplan is genaamd ‘Tongelre buiten de Ring (Poeijersstraat)’.

Onderstaande afbeelding geeft een beeld van de beoogde stedenbouwkundige opzet.  

Afweging

Aangaande deze bestemmingsplanwijziging gaan de belangen van TGE en de daarbij aangesloten groepen vooral uit naar de inhoudelijke omgevingsaspecten zoals opgenomen in de hoofdstukken 3.7 Verkeer en parkeren, 3.8 Groen, 4.4 Luchtkwaliteit, 4.6 Duurzaamheid,  4.8 Natuur en 5.3 Water.

Voor TGE zijn de belangrijkste elementen uit het plan:

• Verkeer en Parkeren: In de rekentool is rekening gehouden met twee deelauto's, wat een reductie van acht parkeerplaatsen oplevert. 21 parkeerplaatsen zullen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Hiervoor wordt het parkeerterrein van het direct naastgelegen complex aan de St. Josephlaan gebruik. Dit parkeerterrein is namelijk in eigendom van initiatiefnemer en uit het bijgevoegde parkeeronderzoek (zie bijlage) blijkt dat dit terrein maar beperkt gebruikt wordt. Op deze manier wordt het binnenterrein van het plangebied vrij gehouden om zo groen mogelijk uit te voeren. Tevens wordt het gebruik van de (elektrische) fiets gefaciliteerd door voldoende gebruiksvriendelijke fietsparkeerplaatsen te integreren.
  
• Groen
  -Het is voor de wijk Tongelre van belang dat de mogelijkheid behouden blijft om in het hart van het plangebied een informeel doorwaadbaar groen milieu te creëren dat recht doet aan de geschiedenis van de plek. De mogelijkheid voor een doorkoppeling met de andere semi- openbare plekken in het bouwblok wordt opengehouden. Er wordt een nieuw biodivers groen hart gecreëerd waarbij de bestaande bomen zoveel als mogelijk gehandhaafd blijven.
  -Conform het groenbeleidsplan dient per toegevoegde woning 8 m2 nieuw (gebruiks)groen te worden gerealiseerd ten behoeve van de leef- en woonkwaliteit op locatie, dat eveneens kan bijdragen aan waterberging, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Voor dit project betekent dit dat ten minste 216 m2 groen moet worden toegevoegd. Met het vergroenen van de huidige pleinen bij het klooster en de Finse school tot een groen binnenterrein wordt deze groennorm ruimschoots gehaald.
  Bomen: Met de ontwikkeling van het binnenterrein worden veel bestaande bomen gekapt. Trefpunt Groen Eindhoven is reeds betrokken bij de kap en compensatie die nodig is om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. De meest waardevolle bomen worden ingepast. Dit betreffen de bomen 002 (Noorse esdoorn), 006 (beuk) en 012 (Noorse esdoorn). Voor deze te behouden bomen is onderzocht wat de invloed van het project is op deze bestaande bomen (Boom Effect Analyse). De te kappen bomen (ca. 40 stuks) vertegenwoordigen tezamen een waarde van €38.818,84. Dit bedrag wordt gelabeld gestort in het bomencompensatiefonds van de gemeente Eindhoven. De ontwikkelaar maakt in samenspraak met de toekomstige bewoners en TGE een groenplan waarin tevens wordt voorzien in aanplant van nieuwe bomen. De plantkosten voor deze nieuwe bomen zullen t.z.t. worden teruggestort uit het bomencompensatiefonds. Het volledige kapadvies is hier te lezen.
• Duurzaamheid: De woningen worden aardgasvrij gebouwd met toepassing van een Nibe F470 warmtepomp. Voorts worden maatregelen genomen om de CO2-uitstoot te verminderen en gebouwen te realiseren welke voorbereid worden om op termijn CO2-neutraal te worden gemaakt. In dit geval gaat het om het toepassen van een maximaal aantal PV-panelen om EPC 0,0 te behalen. Ook op het gebied van circulair materiaalgebruik worden maatregelen genomen. Zo worden Clickbrick gevelstenen (circulair bouwen) toegepast, waarbij de gevel elk moment kan worden gedemonteerd en elders worden opgebouwd. Daarnaast is ervoor gekozen om de toekomstige bergingen te maken uit de materialen die vrijkomen door de circulaire sloop van de Finse school. Verder blijven de buitengevel en de karakteristieke elementen van het cultuurhistorisch waardevolle kloostergebouw behouden. Ten slotte worden wadi’s aangelegd, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan het tegengaan van klimaatstress.
• Natuur: Door Arcadis is onderzoek gedaan naar flora en fauna in het projectgebied en de directe omgeving. Op basis hiervan zijn drie beschermde soorten (Wet natuurbescherming) vastgesteld:
  -Huismus (Vogelrichtlijn): zeven nestlocaties en één (slaap)verblijfplaats;
  -Gewone dwergvleermuis (Habitatrichtlijn): vier zomer- en twee paarverblijfplaatsen;
  -Laatvlieger (Habitatrichtlijn): één zomerverblijfplaats.
  Daarnaast komen algemeen soortgroepen voor in het projectgebied:
  -Algemene broedvogels;
  -Algemene amfibieën;
  -Algemene grondgebonden zoogdieren

Er zijn tijdig mitigerende maatregelen genomen om opzettelijk verstoren van individuen te voorkomen en het aanbod geschikte verblijfsmogelijkheden optimaal te houden en daarmee een negatief effect op de gunstige staat van instandhouding van de waargenomen soorten te voorkomen. De tijdelijke verblijven zijn reeds aanwezig op de naastgelegen panden. In de periode september-oktober 2020 worden het projectgebied ontmoedigd voor vogels en vleermuizen. de werkzaamheden staan gepland te starten in november 2020. De buitengevelwerkzaamheden zijn opgeleverd voor aanvang van het actieve seizoen 2021 (voor 1 maart 2021). Na ecologische vrijgave door een deskundig ecoloog kunnen de werkzaamheden starten. Gelijktijdig met de werkzaamheden worden de permanente verblijven in het projectgebied verduurzaamd aangelegd, behouden en opgeleverd.
Water: Op basis van de toekomstige verhouding verhard/onverhard terrein is de waterbergingsopgave berekend aan de hand van de rekentool van de gemeente Eindhoven. De bergingsopgave van het project is 53,5 m3 water. Om dit te realiseren worden twee wadi’s aangelegd met een beoogde waterbergingscapaciteit van in totaal 57,6 m³. Hemelwater wat straks afkomstig is van de nieuwe daken wordt aangesloten op de wadi’s binnen het plangebied.

Opmerkingen

Naast bovenstaande reeds opgenomen elementen laat Trefpunt Groen Eindhoven tevens een aantal opmerkingen na ter optimalisatie van de ontwikkeling van het plan Poeijerstraat:

Bomen

• Het is van groot belang dat de te behouden bomen (Nr. 002, 006, 012, 013, 014, 044 en 047) tijdens de bouwwerkzaamheden goed beschermd worden (zie bijlage bij de BEA).
• In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen zijn inmiddels ca. 40 bomen gekapt. De waarde die deze bomen vertegenwoordigen (€38.818,84) wordt gestort in het bomencompensatiefonds van de gemeente Eindhoven met het voornemen om deze later te herinvesteren in nieuwe bomen in het gebied. Trefpunt Groen Eindhoven wordt graag betrokken in de nadere uitwerking van dit herplantplan om zodoende te kunnen adviseren t.a.v. aanplantmaat, soortkeuze en biodiversiteit:
• Voor de nieuw aan te planten bomen adviseert TGE te zorgen voor ruime plantgaten en goede groeiplaatsomstandigheden (boomaarde/-granulaat, onderbeplanting). Streef naar een groeiplaats ter grootte van de kroonomvang bij een leeftijd van 40 jaar en plant deze aan met onderbeplanting. Dit biedt tevens de mogelijkheid het blad onder de bomen te laten liggen tussen de beplanting. Dit blad vormt een belangrijke voedingsbron voor de bomen.
• TGE adviseert tevens om een variatie aan te brengen in nieuw aan te planten bomen tot op straat/pleinniveau (diverse bomen in een straat). Dit maakt het bomenbestand veerkrachtiger en dus beter bestand tegen ziekte, plagen, droogte en storm.

Natuur

• Zoals eveneens aanbevolen in het Flora en Faunarapport adviseert Trefpunt Groen Eindhoven nadrukkelijk de sloop- en bouwwerkzaamheden uit te voeren in de minst kwetsbare periode, buiten het broedseizoen (tussen begin oktober en half februari). Wanneer op deze wijze uitwerking wordt gegeven aan de zorgplicht wordt voorkomen dat tijdens de werkzaamheden nesten van vogels worden verstoord en een verbod van de Wet natuurbescherming wordt overtreden.

• Om een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten, dienen de voorgenomen sloop- en bouwwerkzaamheden overdag te worden uitgevoerd.
• Met inachtneming van de geplaatste tijdelijke verblijfplaatsen en nestlocaties en de te realiseren permanente vleermuisverblijfplaatsen en nestlocaties voor huismus zoals in het uitvoeringsplan uitgewerkt, zijn er geen aanvullende eisen aan het plan vanuit de Wet natuurbescherming. Met deze mitigatie en compensatie wordt aan de taakstelling van het aantal verblijven en nestlocaties voor de soorten huismus, gewone dwergvleermuis en laatvlieger voldaan. Trefpunt Groen  Eindhoven verzoekt nadrukkelijk om met het plaatsen van de permanente faunavoorzieningen zorgvuldig te kijken naar de juiste oriëntatie. Advies hier over kan worden opgevraagd bij de vogelbescherming. Voor verblijfsplaatsen van de vleermuis en de huismus geldt (beknopt) het volgende:
• Vleermuis: aan de zuid- en zuidwestkant van de woningen (vleermuizen houden in de zomer van warmte) stenen voor vleermuizen inmetselen. Zorg hierbij voor ten minste één voorziening voor een grotere groep, te realiseren via koppeling van drie of meer inbouwstenen. Voor de juiste hoogte en plaats; zie soortenstandaard Dwergvleermuis.
• Huismus: vogelvides onder de dakpannen bieden een duurzame nestplaats voor de huismus. Te plaatsen aan de ‘koude kant’ (noord- en noordoostzijde) van de woningen. Minimaal gemiddelde: 1 vide per twee huizen. Meerdere vides bij elkaar is wenselijk gezien de huismus een echte koloniebroeder is.

Conclusie

Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover bestemmingsplan ‘Tongelre buiten de Ring (Poeijersstraat)’, mits bovenstaande opmerkingen worden meegenomen. Er zijn geen conflicten tussen de belangen van TGE en dit bestemmingsplan.

Trefpunt Groen Eindhoven