Advies BP X Strijp binnen de Ring 2007

Het advies luidt: positief Het betreft een herziening van (een gedeelte van) het vigerende bestemmingsplan Strijp binnen de Ring 2007 om de ontwikkeling mogelijk te maken van 93 woningen (voornamelijk appartementen) op het zogenaamde ‘Van de Ven en Co.–terrein’ aan de Willemstraat, Langdonkenstraat en Gagelstraat. [caption id="attachment_1974" align="alignnone" width="450"] Projectlocatie met planbegrenzing[/caption]

Aanleiding

In het vigerende bestemmingsplan ‘Strijp binnen de Ring 2007’ is het gehele plangebied bestemd tot ‘Verkooppunt van motorbrandstoffen’ (Vvm), ‘Bedrijfsdoeleinden’ (B), ‘Detailhandel’ (Dh) en ‘Verkeers- en verblijfsdoeleinden’ (Vv). Deze bestemmingsplanwijziging voorziet in de transformatie van de hiervoor genoemde bestemmingen naar een bestemming voor ‘Wonen’ (W), ‘Groen’ (G) en ‘Verkeer en Verblijfsgebied (V-VB).  Het nieuwe bestemmingsplan is genaamd ‘X Strijp binnen de Ring 2007 (Willemstraat-Gagelstraat’. Het plangebied ligt ten zuidenwesten van het Philips Stadion en wordt begrensd door de Willemstraat, de Gagelstraat en de Langdonkenstraat.  In de huidige situatie is er een tankstation en een autogarage, inclusief een parkeerterrein, op het terrein gesitueerd. Ook zijn er enkele bedrijfspanden gelegen binnen het plangebied en enkele woningen aan de Gagelstraat. Nagenoeg het gehele terrein is momenteel verhard. Alle opstal en bebouwing zal worden verwijderd om plaats te maken voor de ontwikkeling van 93 woningen. De ontwikkeling herstelt littekens in het stedelijk weefsel door blokcontouren middels alzijdig georiënteerde nieuwbouw af te maken. Het complex zal beschikken over een fraaie binnentuin en buitenruimtes in de vorm van tuintjes, balkons en buitenterrassen. [caption id="attachment_1975" align="alignnone" width="450"] Stedenbouwkundig plan[/caption] Afweging Aangaande deze bestemmingsplanwijziging gaan de belangen van TGE en de daarbij aangesloten groepen vooral uit naar de inhoudelijke omgevingsaspecten zoals opgenomen in de hoofdstukken 3.6 Cultuurhistorische waarden, 3.8 Groen, 4.3 Geluid, 4.4 Luchtkwaliteit, 4.6 Duurzaamheid, 4.7 Bodem, 4.8 Natuur en 5.3 Water.  In het voortraject is het plan uitvoerig besproken met Trefpunt Groen Eindhoven. TGE is blij om haar adviezen m.b.t. water, groen, duurzaamheid en biodiversiteit terug te vinden in het plan.  De betreffende bestemmingsplanwijziging schaadt de belangen van TGE en haar aangesloten groepen niet. Het plan geeft zelfs toepassing aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, doordat het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven verder wordt verdicht zodat het buitengebied gespaard kan blijven (ladder voor duurzame verstedelijking).  Voor Trefpunt Groen Eindhoven zit de grootste meerwaarde van het plan in de belangrijke rol voor groen en water waarmee op locatie uitwerking wordt gegeven aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente Eindhoven. De buurt waar de locatie zich bevindt is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als groenarme buurt. Het plangebied zelf is in de huidige situatie zelfs nagenoeg volledig verhard. In de nieuwe situatie wordt er een groen binnenterrein aangelegd met bomen en een natuurlijke waterbuffer. Door de waterbuffers natuurlijk groen vorm te geven wordt er bijzondere aandacht besteed aan het voorzien van natte milieus die in het stedelijk gebied vaak ontbreken. Een getrapt volume aan de binnenzijde van het appartementengebouw wordt optisch verzacht met groen in plantenbakken die in de gevel zijn opgenomen.  Voor alle parkeervakken zal een grasbetontegel worden toegepast. Bij piekbelastingen fungeert het binnenterrein van het appartementengebouw als wadi voor het opgevangen hemelwater. Delen van het dak worden als daktuin met drainageplaten uitgevoerd (Afbeelding 3).  Vergroening zal bijdragen aan het beter beheersen van de klimaatcondities in de stad. Het vergroenen van de gevels en het maaiveld vertraagt opwarming van tussenruimtes doordat warme beperkt wordt vastgehouden. Vegetatie neemt water op, waardoor er significant minder afgevoerd hoeft te worden op het bestaande rioolsysteem. Het door de beplanting opgenomen water zal uiteindelijk verdampen en zorgen voor een gunstiger stadsklimaat. [caption id="attachment_1976" align="alignnone" width="450"] Doorsnede binnenzijde appartementengebouw[/caption] Om de ontwikkeling mogelijk te maken zullen 10 van de 11 bestaande bomen moeten verdwijnen. De te kappen bomen zullen gecompenseerd worden binnen het plangebied middels aanplant van ca. 17 nieuwe bomen en groeiplaatsverbetering voor de te handhaven boom. Ten tijde van de kapaanvraag zal Trefpunt Groen Eindhoven de voorgenomen kap en compensatie nader adviseren.  Al met al steekt het bestemmingsplan goed in elkaar en laat Trefpunt Groen Eindhoven enkel de onderstaande opmerkingen na ter optimalisatie van de ontwikkeling waarvoor deze bestemmingsplanwijziging dient.

Opmerkingen

• Trefpunt Groen Eindhoven adviseert om de woningen aardgasloos op te leveren. Aardgasloos bouwen is een eerste en zeer belangrijke stap in de richting van een volledig aardgasloze stad in 2050, zoals het gemeentebestuur begin 2018 heeft besloten. 
• Trefpunt Groen Eindhoven adviseert de werkzaamheden uit te voeren in de – ecologisch - minst kwetsbare periode (tussen begin oktober en half februari). Door deze en andere werkwijzen (protocollen) uit de Quickscan flora en fauna over te nemen kan een overtreding van natuurwetgeving worden voorkomen. 
• Op basis van de Quickscan flora en fauna blijkt nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen, de huismus en de gierzwaluw is noodzakelijk. Ongeacht de uitkomst hiervan adviseert Trefpunt Groen Eindhoven ‘natuurinclusief’ bouwen middels de (in)bouw van verblijfsplaatsen en nestgelegenheden voor de huismus, de gierzwaluw en de huismus. In het kader van de nieuwe Wet natuurbescherming dienen we de nadruk immers steeds meer te leggen op populatievermeerdering en populatie-uitbreiding in plaats van op het beschermen van individuele exemplaren van soorten. Een dergelijke actieve vorm van natuurbescherming zal in de nieuwe Omgevingswet zelfs verplicht gesteld worden. 
• Vleermuis: vleermuisstenen integreren aan de zuid- en zuidwestkant van het gebouw. Zorg hierbij voor ten minste één voorziening voor een grotere groep, te realiseren via koppeling van drie of meer inbouwstenen. De ideale hoogte is tussen de 3 en de 5,5 m hoog. Zorg voor minimaal 3 meter vliegruimte voor en onder de kast.
• Gierzwaluwen: Gierzwaluwstenen zijn op allerlei mogelijke manieren in te bouwen en bieden goede nestplaats voor de gierzwaluw. Deze inbouwstenen zijn duurzaam en vragen geen onderhoud.  Gierzwaluwstenen enkel oriënteren op de noord- en noordoostzijde. Voor de juiste hoogte en plaats; zie soortenstandaard Gierzwaluwen. 
• Huismus: vogelvides onder de dakrand bieden een duurzame nestplaats voor de huismus. Te plaatsen aan de ‘koude kant’ (noord- en noordoostzijde) van de woningen. Minimaal gemiddelde: 1 vide per twee huizen. Meerdere vides bij elkaar is wenselijk gezien de huismus een echte koloniebroeder is. 

Advies: Raadpleeg voor meer informatie en (co)financiering de projectleider van het B5 project van de Vogelbescherming, de Zoogdiervereniging en de provincie Noord-Brabant.

Conclusie

Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover bestemmingsplan ‘X Strijp binnen de Ring 2007 (Willemstraat-Gagelstraat)’, mits bovenstaande opmerkingen worden meegenomen. Het gebied transformeert van een rommelige verouderde situatie naar een eigentijdse omgeving met een nieuwe invulling die kans biedt om het plangebied en haar directe omgeving voor te bereiden op het veranderende klimaat. Groen en water spelen een sleutelrol binnen dit plan voor stedelijk wonen waarmee de leefbaarheid van het terrein en haar omgeving op korte- en lange termijn gewaarborgd blijft. Er zijn geen conflicten tussen de belangen van TGE en dit bestemmingsplan.  Joop van Hout en Lieke Stoffelen