Bestemmingsplan Drukkerijkwartier, Cederlaan

Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van de transformatie van het perceel Eindhoven Packaging aan de Cederlaan 2 in Eindhoven. Er is een woningbouwontwikkeling beoogd die niet past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan.

Het plangebied betreft het terrein waar voorheen Eindhoven Packaging zich bevond. Het bedrijf was destijds georiënteerd op de Cederlaan met de functionele bedrijfshallen op het binnenterrein. Deze zijn reeds gesloopt en de bodem is gesaneerd. Het terrein bestaat momenteel uit braakliggende  grond.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van woningbouw aan de Cederlaan 2 in Eindhoven. In totaal zullen circa 242 woningen worden gerealiseerd waarbij er een grote verscheidenheid in woningtypen zal zijn. Er zullen zowel grondgebonden gezinswoningen als appartementen worden gerealiseerd.

Afweging

Onderstaande onderwerpen houden de volgorde uit het bestemmingsplan aan.

Verkeer en parken

In de nieuwe situatie zullen 146 autoparkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd worden voor de nieuwe bewoners en hun bezoekers, en 728 fietsparkeerplaatsen (voornamelijk inpandig). Opmerkingen vanuit TGE:

• In een eerder gesprek is besproken dat autoparkeren ondergronds plaatsvindt, zodat het woongedeelte zelf grotendeels autovrij blijft. Dit is noodzakelijk voor een hoge kwaliteit woonomgeving in de verdichtende binnenstad. Het voornemen zien wij in het bestemmingsplan echter niet terug.
• In het kopje over “Verkeer en parkeren” is geen aandacht besteed aan afwikkeling van fietsers en voetgangers. De busbaan op de Cederlaan is een behoorlijke barrière. We zien optimistische verbindingspijltjes over de plek van de busbaan heen, maar dat zal zo maar niet gaan. De bestaande oversteek bij de Heesakkerstraat is dan weer afwezig in het plan. Aandacht hiervoor is nodig bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan.

Groen

In de voormalige situatie (bedrijfsbebouwing van Eindhovens Packaging) was het terrein bijna

geheel verhard en bebouwd. Onderdeel van onderhavige ontwikkeling is het groen inrichten en

het open maken van de openbare ruimte. Volgens het bestemmingsplan “staat een klimaatbestendig en groen woongebied centraal in het plan”. Een zo groen mogelijke stedelijke (binnen)ruimte wordt, naast een prettige en klimaatadaptieve inrichting, als vertaling gezien van het omliggend landschap. Hierbij gaat het zowel om groen tussen de gebouwen, maar ook op en tegen de woningen en gebouwen zelf. Naast voor waterberging hebben groene daken en gevels een positieve invloed op de biodiversiteit, zorgen zij voor koelte in de zomer en werken ze geluiddempend (zie het kopje “Geluid”).

Ook wordt gedacht aan het cadeau geven van een boom per woning. Dit vergroot niet alleen de landschappelijke waarde van het gebied, maar zet ook de trend voor vergroening van de tuinen. Tot slot wordt de bebouwing aan de Cederlaan iets teruggetrokken van de rooilijn om een groene buffer aan de voorkant van het plangebied te creëren. Opmerkingen vanuit TGE:

• We zijn positief over deze ambities en voornemens. Geef deze informatie ook weer onder het hoofdstuk over “Groen” van het bestemmingsplan. Het gaat hier niet alleen om maatregelen voor “klimaatadaptatie”.
• Voor de daken is in een eerder stadium de ambitie uitgesproken om niet alleen daken van sedum te voorzien, maar om een stap verder te gaan en de daken van kruidenrijk gras. Dit vergt een wat dikkere substraatlaag, maar zou zeer waardevol zijn voor insecten en vogels.
• Ook is in een eerder stadium ter sprake geweest dat wordt gesproken met Woonbedrijf over het vergroenen van het aangrenzende terrein dat in handen is van Woonbedrijf. Het vergroenen van de asfaltplaat die er nu ligt zien we als zeer welkom en nastrevenswaardig.
• TGE heeft in een eerder stadium voorgesteld om bewoners informatie te geven rondom de keuzes voor bepaalde plantensoorten en faunavoorzieningen in het plan, gecombineerd met suggesties om dit landschap verder te versterken in de achtertuinen. Gekoppeld aan een dergelijke informatieavond, is het IVN eventueel bereid om een presentatie te houden over tuininrichting, of bijvoorbeeld voor een natuurwandeling door de buurt. Dit voorstel staat nog open, en komen we in een later stadium op terug.
• De gebieden die groen worden ingericht in het plangebied krijgen wat ons betreft ook een groenbestemming, ook al is het gelegen op een ondergrondse parkeergarage.

Bomen

In het bestemmingsplan wordt verwezen naar een Boom Effect Analyse waarin is geconcludeerd dat slechts 3 van de 11 bomen op het terrein gekapt moeten worden. Zij conflicteren met de plaatsing van de woontoren. Opmerkingen vanuit TGE:

• De 3 bomen betreffen 3 beeldbepalende pinussen die in het stedenbouwkundig plan niet ingepast konden worden. Zeer zonde want ze zijn in goede conditie en zouden een verfraaiing van de buurt zijn, zeker in de komende 10 jaar als de nieuwe aanplant nog weinig omvangrijk is. Binnen het kader van de kapaanvraag gaan we uit van een degelijke compensatie die de groene waarde ook weer terugbrengt voor de toekomst. Ga ook voor bomen van de 1^ste orde grootte nabij de hoogbouw, om groen en rood in evenwicht te houden. Deze hebben ook flinke ondergrondse groeiplaatsen nodig! Houd daar rekening mee bij positionering van nutstracés.
• Er is al veel te doen geweest rond de sanering van het terrein, en de gekoppelde kap van 4 beuken die grenzen aan de achtertuinen van de woningen aan de Kreugelstraat, zie ook Kapadvies Cederlaan - Stichting Trefpunt (trefpuntgroeneindhoven.nl).

De informatie in het bestemmingsplan is verouderd, aangezien de kap van deze bomen niet genoemd staat. Benoem dit in een update van het plan, en benadruk dan ook de toezegging richting de buurt dat de locatie waar de beuken stonden weer een groene invulling zal krijgen, die wordt ingevuld in samenspraak met de huidige omwonenden aan de Kreugelstraat. Ten behoeve van duurzame groene inrichting zou TGE voorstander zijn voor een collectieve groene zone met nieuwe bomen. De privé tuinen worden op deze locatie dan wat kleiner, echter door de groene invulling blijft er een “tuin-beleving”.

• Verdere details rondom kap en compensatie zullen volgen rondom de kapvergunningsaanvraag.
• Behoud de te kappen bomen zoveel mogelijk in het plangebied. Maak een takkenril, verwerk de stammen in het speeltuintje, leg stukken stam op de groene daken, of gebruik ze als bankje of padbegrenzer.
• Een Boom Effect Analyse is pas de eerste stap om te kiezen welke bomen behouden blijven tijdens en na de bouw. Er zijn maatregelen nodig om bomen te behouden welke zijn opgenomen in de randvoorwaarden van de BEA. Het naleven van die randvoorwaarden levert vaak problemen op. De grond moet bouwrijp gemaakt, er volgen bouwwerkzaamheden, aanleg nutstracés, inrichting van bouwplaats en routes voor bouwverkeer. In álle stadia moeten de randvoorwaarden en de boombescherming in acht worden genomen, anders is alle voorbereiding voor niets geweest. TGE ziet dit vaak mis gaan en wil dit nadrukkelijk meegeven.

Geluid

Er is een hoge geluidsbelasting gemeten bij de appartementen aan de kant van de Beukenlaan en Cederlaan. De berekende geluidbelasting bedraagt respectievelijk maximaal 51 en 61 dB. Bouwkundige maatregelen worden niet doelmatig geacht, blijkt uit onderzoek. Het verlenen van hogere toegestane waarden wordt getracht.

In dit kader willen we nog informatie aanreiken:

• Een groene dak zal bijdragen aan een acceptabeler geluidsniveau, zowel binnen als buiten het gebouw. Afhankelijk van de dikte van het toegepaste dak kan de geluidsoverlast tot wel 46 dB gereduceerd worden op de bovenste etage. Begroeide gevels en muren kunnen 2 tot 3,5 dB van het geluid absorberen. Bovendien voorkomt het dat het geluid wordt weerkaatst tussen gebouwen en de straat.
• Losse bomen kunnen een geluidsreductie geven tot 2 dB. Een strook van 15 tot 30 meter breed van meerdere dichte bomenrijen kan respectievelijk 6 tot 10dB verkeerslawaai reduceren. Dit is relevant aangezien er een groenstrook wordt gerealiseerd aan de kant van de Cederlaan.
• Hoog frequente geluiden worden gedempt door bomen. Laag frequente geluiden worden gedempt door de bodem. Een onverharde, luchtige bodem absorbeert de geluidsgolven. Daarom raden we aan om zo min mogelijk verharding toe te passen op de grond, en de bodem luchtig te laten worden door te streven naar een hoog organische stof gehalte. Laat bladeren liggen en laat een rijk bodemleven ontstaan (dit is sowieso van toepassing ten behoeve van biodiversiteit en gezondheid van de beplanting!).

Energietransitie

De woningen binnen het nieuwe Drukkerijkwartier zullen aardgasloos worden opgeleverd. De nieuwbouw voldoet verder aan de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Daarbij

wordt gestreefd naar een energie neutrale opzet voor de nieuwbouw. PV-panelen ((fotovoltaïsche installatie/ zonnepanelen) zullen op de daken van de woningen worden geplaatst.

Flora en Fauna

Er is op de locatie een ecologische Quickscan gedaan in het kader van de Wet Natuurbescherming. Daar kwam de volgende adviezen uit voort:

• Ten aanzien van broedvogels zonder jaarrond beschermde nesten dient, om overtreding

op voorhand redelijkerwijs te voorkomen, het verwijderen van nestgelegenheid buiten het

broedseizoen te worden uitgevoerd, of een controle moet de aanwezigheid van een

broedgeval kunnen uitsluiten

• Ten behoeve van (incidenteel) aanwezige algemene soorten dient de zorgplicht in acht te

worden genomen.

Opmerkingen vanuit TGE:

• Belangrijk op de huidige locatie is het laten toenemen van kansen voor natuur en ecologie door natuur-inclusief te ontwikkelen. Daar waar in een eerder overleg ambities naar voren kwamen zoals het betrekken van een ecoloog en het opnemen van inbouwvoorzieningen voor gebouwbewonende vogels, vleermuizen en insecten, zien we geen ambities terug in het bestemmingsplan. We zien dit graag nog bijgewerkt! Uitbreiding van de populaties in de toekomst is noodzakelijk voor gezonde stadsnatuur en een plaagvrije woonomgeving. Zoals al eerder voorgesteld kan TGE vanuit haar achterban organisaties voorzien in advies over de plaatsing van inbouwvoorzieningen. Laat het ons weten wanneer dit gewenst is.
• Alternatief kun je meer hulp vinden over de soorten en de inbouwopties in het specifieke ontwerp via Checklist groen bouwen | Home.  

Conclusie

TGE ziet nog steeds in de basis een positieve ontwikkeling, alleen heeft het ontwerp bestemmingsplan zeker nog een update nodig op een aantal punten. Die noemen we hierboven.