Bestemmingsplan ‘Stratum buiten de Ring 2016

7 juni 2017 Het betreft een plaatselijke wijziging binnen het vigerende bestemmingsplan “Stratum buiten de Ring 2016” ten behoeve van sloop en wederopbouw van wooneenheden in het driehoekig plangebied tussen de Tijgerstraat en de Neushoornstraat te Eindhoven.

Aanleiding

Het project bestaat uit ontwikkeling van 63 wooneenheden zijnde appartementen, rij-, beneden- en bovenwoningen. De bestaande 50 eengezinswoningen worden hiervoor gesloopt. Er vindt dus een toename plaats van circa 13 wooneenheden, hetgeen gelet op de jurisprudentie (9 april 2014, Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State) beschouwd kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het binnenterrein, waar in het verleden bedrijven waren gevestigd, is reeds gesloopt en de grond is gesaneerd en bouwrijp gemaakt. Om het woningbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Het nieuwe bestemmingsplan is genaamd ‘III Stratum buiten de Ring 2016 (Tijgerstraat-Neushoornstraat)’. Het bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een locatie met de bestemmingen 'wonen', 'bedrijfsdoeleinden' en 'garageboxen' naar een locatie met primair woningbouw.

Afweging

Aangaande deze bestemmingsplanwijziging gaan de belangen van TGE en de daarbij aangesloten groepen vooral uit naar de inhoudelijke omgevingsaspecten zoals opgenomen in de hoofdstukken 3.6 Cultuurhistorische waarden, 3.8 Groen, 4.2 Geluid, 4.3 Luchtkwaliteit, 4.5 Duurzaamheid, 4.6 Bodem, 4.7 Natuur en 5.3 Water. De betreffende bestemmingsplanwijziging schaadt de belangen van TGE en haar aangesloten groepen niet. Het plan draagt zelfs bij naar het streven van TGE tot duurzaam ruimtegebruik, doordat het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven verder wordt verdicht zodat het buitengebied gespaard kan blijven. Desalniettemin is TGE van mening dat er meer sociale- en ecologische waarden gehaald kunnen worden uit de herontwikkeling van dit stukje Tivoli dan verankerd is in onderhavig bestemmingsplan. Het is spijtig dat Trefpunt Groen Eindhoven pas enkele weken voorafgaand aan de start van de bestemmingsplanprocedure (B&W vergadering) in de planvorming is betrokken. Door inzet van Woonbedrijf en enkele bij TGE aangesloten groepen  heeft afstemming alsnog kunnen plaatsvinden. Het resultaat hiervan staat beschreven in dit advies. Het bestemmingsplan bevat – mogelijk door afwezigheid van de beginspraak – verschillende open einden. Met name op het gebied van Groen en Duurzaamheid ontbreken concrete maatregelen waarmee ambities uit het Groenbeleidsplan en het raadsprogramma Duurzaamheid worden nagestreefd. Daar waar woonoppervlakten, hoogtes en parkeervoorzieningen aan concrete cijfers gebonden zijn missen we die in dit bestemmingsplan ten aanzien van het Groenbeleidsplan. Ook biodiversiteit, M2 groen, laag groen, inzijgingsgroen, bomen en gebruiksgroen kunnen cijfermatig benaderd worden. Algemene en gemeentelijke ambities ten aanzien van duurzaamheid staan uitvoerig beschreven in het bestemmingsplan. Hoe binnen dit plan gehoor gegeven zal worden aan deze ambities staat echter minimaal beschreven in het bestemmingsplan en is vooral gericht op energie. Het energievraagstuk is zeker niet onbelangrijk gezien Nederland nog een flinke inhaalslag dient te maken als het gaat om hernieuwbare energie. Desalniettemin zou het naar inzicht van TGE mooi zijn wanneer ontwikkelaars parallel aan deze uitdaging ook actief aan de slag gaan met andere vormen van verduurzaming. Gedacht kan worden aan; aardgasvrij bouwen, versterken van stedelijke biodiversiteit (flora, fauna, nestgelegenheid), hydrologisch neutraal ontwikkelen, flexibele bouw, versterken van de sociale veiligheid,  verbeteren van de luchtkwaliteit, hergebruik van materialen etc. Ook ten aanzien van dergelijke vormen van verduurzaming kunnen concrete duurzaamheidsmaatregelen opgenomen worden in het bestemmingsplan waarmee het plangebied en omgeving (meer) toekomstbestendig wordt. Op deze ‘open einden’ na steekt het bestemmingsplan goed in elkaar en laat Trefpunt Groen Eindhoven namens haar aangesloten groepen enkel de onderstaande opmerkingen na ter optimalisatie van de herontwikkeling waarvoor deze bestemmingsplanwijziging dient.

Opmerkingen

• Het ‘groene binnenterrein’ bestaat uit relatief veel verharding (Stedenbouwkundig ontwerp, p10). Het groen dat er is, is sterk versnipperd over het binnenterrein. De gebruikswaarde en ecologische waarde van het groen is hiermee relatief laag. Advies: Probeer de ecologische waarde van de kleine stukjes groen te maximaliseren door groen te ontwikkelen met veel volume en een grote waarde voor luchtkwaliteit en biodiversiteit. Probeer de gebruikswaarde van de grotere stukken groen te maximaliseren door gazon af te wisselen met open, kleurrijke beplanting die bijdraagt aan de seizoensbeleving.
• 13 bomen ter plaatse van de voor- en achtertuinen van de huidige woningen zullen gekapt worden om de herontwikkeling mogelijk te maken. De totale boomwaarde bedraagt, volgens de NVTB methode, € 27.082,00 excl. B.T.W (Bijlage 1. Bomen effect analyse; ARCADIS). Trefpunt Groen Eindhoven ziet deze waarde graag fysiek gecompenseerd binnen het plangebied middels het aanplanten van nieuwe bomen, groeiplaatsverbetering en onderbeplanting. De waarde van de bomen voor de ecologie, de fauna, de luchtkwaliteit, het thermisch comfort en het bergen/verdampen van water wordt op deze manier voor de langer termijn binnen het plangebied bewaard.
• In het binnenterrein van het plangebied zal een appartementengebouw gerealiseerd worden van drie bouwlagen met een plat dak. Advies: Het is waardevol om het platte dak van het appartementengebouw als een groen dak te realiseren. Een groen dak draagt bij aan een betere luchtkwaliteit, reduceert hittestress, isoleert en kan water bergen. In dezen kan een groen dak de waterbergingsopgave van  83,8 m3 gedeeltelijk oplossen. Bovendien komt een groen dak tegemoet aan de gemeentelijke ambitie om hydrologisch neutraal te bouwen. Graag wijzen wij er op dat een grasdak (met bijvoorbeeld plat beemdgras of schapengras) vele malen effectiever is voor zowel waterberging als luchtkwaliteit dan een sedumdak.
• Het aanwezige groen in de achtertuinen maar bovenal ook de vele kleine openingen, spleten en holletjes in de huidige woningen aan de Neushoornstraat en de Tijgerstraat maken het plangebied een aantrekkelijke plek voor beschermde soorten zoals de gierzwaluw, de vleermuis en de huismus. Voor een evenwichtige ecologie en een nagenoeg insectenvrije leefomgeving is het van groot belang om deze soorten ook in de toekomst voortplantings- en rustplaatsen te bieden binnen het plangebied. Noordoostelijk georiënteerde gierzwaluwstenen, vleermuiskasten en vogelvides bieden hiervoor een goede uitkomst. Het concept van ‘natuurinclusief bouwen’ omvat verschillende maatregelen om fauna binnen het plangebied te versterken (Zie bijlage). Overigens is er een  puntenwaardering in de GPR voor deze voorzieningen.
• Het appartementengebouw zal schaduw werpen op de collectieve tuin. Het westelijk deel van de collectieve tuin zal hierdoor nauwelijks zon krijgen. Kies hier voor schaduw minnende beplanting om te kunnen garanderen dat de planten aanslaan. Zie onderstaande afbeelding:

Conclusie

Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover bestemmingsplan “III Stratum buiten de Ring 2016 (Tijgerstraat – Neushoornstraat)”, mits bovenstaande opmerkingen daarin verwerkt zijn. Er zijn geen conflicten tussen de belangen van TGE en dit bestemmingsplan. In het vervolg wordt Trefpunt Groen Eindhoven graag in de ontwerpfase van dergelijke (her)ontwikkeling betrokken om de beginspraak en advisering doelmatig en effectief te organiseren.