Omgevingsvergunning Blixembosch

Resultaat: Goedgekeurd
Type: Bestemmingsplan
Jaar: 2021
Omgevingsvergunning Blixembosch

Reactie op Aanvraag Omgevingsvergunning Strijdig Gebruik – Castiliëlaan, Blixembosch Noord.

De gemeente Eindhoven is voornemens om tijdelijke woningen te realiseren aan de Castiliëlaan. Het gaat om de realisatie van max 700 tijdelijke woningen met daarbij behorende voorzieningen voor de duur van 30 jaar (gebruik max 33 jaar, bouwvergunning max 30 jaar). De gemeente doet de ontwikkeling in samenwerking met de woningbouwcorporaties Woonbedrijf, 'Thuis en Wooninc. Dit initiatief is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Daarom heeft de gemeente voor dit project een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor de activiteit strijdig gebruik. Bij deze aanvraag hoort een ruimtelijke onderbouwing, die in meerdere fases is besproken met Trefpunt Groen Eindhoven. Hieronder onze uiteindelijke reactie.

Plangebied

Het project wordt (globaal) begrensd door de A50 aan de noordzijde, de Huizingalaan aan de westzijde, de Castilliëlaan aan de zuidzuide en de Groote beek met daarnaast wijk Blixembosch-Oost aan de oostzijde.

plangebied

Het projectgebied is grotendeels gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Blixembosch ', vastgesteld door de raad op 24 november 1981. Volgens het geldende bestemmingsplan is het perceel grotendeels bestemd voor 'Openbare en/of bijzondere gebouwen', een klein gedeelte is
bestemd als 'Geluidwal'. Het huidige bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan omdat woningen en voorzieningen niet zijn toegestaan binnen de bestemming Openbare en/of bijzondere gebouwen'. Voor een klein gedeelte valt het plangebied onder het bestemmingsplan 'Uitbreidingsplan in hoofdzaak gemeente Son en Breugel'. Ook daarbinnen zijn gebouwen niet toegestaan.

Landschappelijke inpassing

De stedenbouwkundige-landschappelijke hoofdstructuur van het plan is geïnspireerd op de vroegere buurtschappen op deze plek, zowel als door het landschap van de Aanschotse Beemden; er komen geclusterde woningen die verbinding hebben met elkaar en de omliggende natuur. De groepen woningen komen te liggen in “kamers” van met bosschages en houtwallen omzoomde open velden. Deze opzet past ook binnen een beekdallandschap. Op basis van vroegere kadastrale kaarten worden verder de oorspronkelijke structuren en paden opnieuw aangelegd.

Bestaande groenstructuur (links) versus de toekomstige groenstructuur (rechts).

De bestaande groenstructuur blijft, afgezien van regulier beheer, volledig behouden. Er is een bomenonderzoek uitgevoerd om te kijken welke maatregelen er nodig zijn om de bestaande bomen zo goed mogelijk te behouden. Daarbij is gekeken naar de huidige omvang, maar ook het toekomstbeeld en de beworteling. Alleen beplanting die aantoonbaar om infrastructureel technische redenen gekapt moet worden, wordt binnen het plangebied gecompenseerd. Echter de monumentale en cultuurhistorisch belangrijke bomen in het gebied zijn allen ingepast. Voor de extra aanplant wordt er gekozen voor boomsoorten, soorten beplanting en kruidenrijke vegetatie, die van nature voorkomen in het historisch landschap, en op de hier voorkomende waterhuishouding en bodem. Om het groene karakter verder te beschermen geldt in ieder geval een algehele kapvergunningsplicht, ook voor private percelen.

Qua waterberging wordt er een systeem van greppels en slootjes aan de randen van de kamers aangelegd. Zo wordt hemelwater vastgehouden en indien mogelijk geïnfiltreerd. Een overschot aan water wordt via de slootjes geleid richting het oosten tot aan de Grote Beek. In tegenstelling tot de woningen, is het landschap permanent. Over 30 jaar vormt het de erfenis van de tijdelijke woningontwikkeling. Al met al doet de ontwikkeling ons inziens recht aan de “groen beeldbepalende” status, die het gebied heeft gekregen in het groen beleidsplan. Het groene karakter wordt beschermd en verder ontwikkeld. Er komt daarbij een passend evenwicht tussen natuurwaarde en recreatieve waarde.


Fauna

Bij het plan is een ecoloog betrokken die kan adviseren over het opnemen van leefruimte voor verschillende soorten. In het projectgebied zijn de volgende beschermde soorten en functies vastgesteld:

  • algemene broedvogels - broedplaats, leefgebied en foerageergebied;
  • bosuil en buizerd - foerageergebied (niet essentieel);
  • gewone dwergvleermuis - essentiële vliegroute, essentieel foerageergebied;
  • vleermuizen, zijnde ruige dwergvleermuis, laatvlieger en rosse vleermuis - niet essentieel foerageergebied en vliegroute;
  • eekhoorn, steenmarter - verblijfplaats en foerageergebied;
  • alpenwatersalamander - water- en landbiotoop.
  • Daarnaast zijn ook andere algemeen voorkomende zoogdieren (egel, vos, konijn, haas, ree, etc), amfibieën (gewone pad, bruine kikker) aangetroffen.

De historische basis van kamers omzoomd met houtwallen maakt het mogelijk om het leefgebied van een aantal in het gebied voorkomende soorten te versterken of de gevolgen van de nieuwe woonwijk voor een aantal soorten te mitigeren. Zo wordt het gebied voor soorten als vleermuizen, algemene broedvogels, eekhoorn en bosuil in de uiteindelijke situatie optimaler. Door de clustering ontstaan vele ruigtehoekjes, structuren in het landschap waar eerst akkerlandschap, grondopslag of verharding aanwezig was. In deze nieuwe groenstructuren krijgen deze soorten de kans om te kunnen foerageren, schuilplaatsen te vinden of zelfs verblijfsplaatsen te vormen. De structuur is daarnaast met elkaar verbonden waardoor de soorten in relatieve rust nog door het gebied kunnen blijven bewegen.
Voor de in het gebied voorkomende alpenwatersalamander zullen extra landschappelijke elementen worden toegevoegd. Toch bestaat er de kans dat de voorgenomen werkzaamheden leiden tot een overtreding van verbodsbepalingen in de Wet Natuurbescherming, door het vernietigen of beschadigen van de vaste voortplantingsplaatsen en rustplaatsen van de salamander binnen acht van de kamers (voor de overige kamers zijn de te nemen mitigerende maatregelen afdoende om de verbodsbepalingen te mitigeren). Dit betekent dat voor de acht kamers een ontheffing van de verbodsbepalingen, artikel 3.10 lid 1b Wnb nodig is. Deze ontheffing is inmiddels aangevraagd. Voor de overige kamers dient gewerkt te worden volgens het mitigatieplan.

Binnen het raamwerk worden ook habitatvormen voor insecten, amfibieën, vogels en kleine zoogdieren gecreëerd. De greppels aan de randen van de kamers vormen door middel van de lichte gradiënt waar regenwater op wordt afgevoerd een waardevolle natte ecologie. De huidige stadslandbouw wordt geïntegreerd in de wijk en maakt onderdeel uit van de lokale ecologie.

De gemeente heeft ook al vooruit gekeken naar beheer van het gebied. Zo wordt ingezet op een ecologisch maaibeleid waarbij één tot twee maal per jaar wordt gemaaid, gericht op het ontwikkelen van schraal, kruidenrijk grasland. Door ieder jaar zo'n 30% van de vegetatie niet te maaien, blijven flora en fauna in het gebied behouden en wordt de soortenrijkdom/ biodiversiteit vergroot.

Advies
TGE ziet alles bij elkaar gedegen voorbereidingen en maatregelen voor flora en fauna. Het enige wat wij nog missen, is informatie over eventuele faunapassages richting de aangesloten groene gebieden. Dit om leefgebieden uit te breiden en verkeersslachtoffers te voorkomen. Een passage voor kleine landzoogdieren en amfibieën ter hoogte van de Huizingalaan, bijvoorbeeld, is zeker van toegevoegde waarde. Wij zijn op de hoogte dat hier ook een faunapassage lag, echter deze is vol gegroeid met Japanse Duizendknoop. Verder onderzoek en het optimaliseren van deze passage is gewenst. De andere locatie voor een faunapassage is richting het oosten, ter hoogte van het “IKEA-fietstunneltje”. Met het opnemen van deze twee passages in het plan, kan de totale noordelijke grens van het gebied (waar ook de geluidswal ligt) zelfs worden aangewezen als Stedelijke Ecologische Verbindingszone. Gezien de soortenrijkdom die hier aangetroffen is, lijkt ons dit zeer waardevol.

Natuur Netwerk Brabant

Een deel van het plangebied ligt binnen het Natuur Netwerk Brabant:

De bouwgrenzen liggen echter buiten het NNB gebied, en alle NNB gronden blijven daarom behoren tot het NNB. Daarbij heeft de gemeente een onafhankelijk onderzoek laten doen door Arcadis naar de effecten van de ontwikkeling op de natuurwaarden van het NNB gebied. Uit deze rapportage blijkt dat negatieve effecten zijn uitgesloten. Extensieve recreatie zal wel toegestaan zijn in het gebied, zonder dat er extra voorzieningen voor worden aangebracht. Dit is binnen het beleid ook mogelijk.

De bebouwing
De gebruiksfunctie van het gebied bestaat in hoofdzaak uit wonen. Rondom het buurthart worden mogelijkheden geboden voor kleinschalige buurt-ondersteunende voorzieningen zoals een maaltijden- of pakketpunt, een buurtrestaurant en een ontmoetingsruimte.
De woningen zijn hoofdzakelijk grondgebonden woningen en kleinschalig gestapelde woningen van twee lagen. Ze hebben een buitenruimte, maar geen conventioneel afgekaderde tuin. Op specifieke plekken, bijvoorbeeld rondom het buurthart, wordt hoger gebouwd tot vijf lagen.

Duurzaamheid
Op de volgende manieren wordt duurzaamheid in de praktijk gebracht:

  • Er wordt gestreefd naar modulair en circulair bouwen. Modulaire gebouwen kunnen hergebruikt, verplaatst of getransformeerd worden. Dit beperkt afval, verspilling en CO2-uitstoot.
  • Nagenoeg alle woningen krijgen een houten schil. Bouwen in hout leidt tot een lagere CO2-footprint tov traditionele bouw
  • De woningen zijn all-electric woningen en daarmee gasloos. Alle woningen worden voorzien van PV-panelen.

Mobiliteit
De voetganger is de primaire gebruiker van het landschap. De hoofdstructuur van de buurt zorgt er voor dat er doorgaand autoverkeer mogelijk is maar dat de auto middels inprikkers naar de diverse kamers leidt.
De parkeerplaatsen, behorende bij de woningen, worden nagenoeg allemaal in zogenaamde parkeerkoffers nabij de woonclusters gerealiseerd. Dit om de invloed van auto's te minimaliseren ten gunste van de beleving van het groen. De hoeveelheid parkeerplaatsen kan beperkt blijven vanwege de nabijheid van een HOV halte binnen 400 meter van het plangebied, en het inzetten van elektrische deelauto’s.

Conclusie
Concluderend oogt het huidige plan als een zeer zorgvuldig en vooruitstrevend plan op het gebied van ecologie, natuur, klimaatadaptatie en cultuurhistorie. TGE en zijn aangesloten groepen staan daarom positief tegenover de voorliggende plannen. Het enige aandachtspunt dat wij nog niet terug zien in de huidige ruimtelijke onderbouwing, zijn faunapassages richting de groengebieden ten westen en oosten van het plangebied.

Uitgelichte foto bij dit artikel is genomen op 16-09-2021 door Bea Straver.