Reactie Bestemmingsplan V Limbeek - Woenselse Watermolen (Zoutstraat 2-4)

Aanleiding

Op de locatie aan de Zoutstraat 2 en 4 is thans de bebouwing van het voormalige 'POPEI'-gebouw aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie de bestaande bebouwing te slopen en ter plaatse een nieuw gebouw te realiseren ten behoeve van 29 appartementen waarin zorg wordt aangeboden, 1 ondersteunende ruimte en bergingen op de begane grond. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan “Limbeek-Woenselse Watermolen 2007”, omdat ter plaatse van de bestemmingen 'Detailhandel', 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Verkeer' geen (zorg)appartementen gerealiseerd kunnen worden.

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande omgeving van de directe omgeving van het plangebied weer.

Het nieuw te bouwen complex bestaat uit twee bouwblokken: aan de zijde van de Boschdijk een bouwblok van 4 lagen hoog en aan de zijde van de Lijmbeekstraat een bouwblok van 3 lagen hoog.

Afweging

Huidige Bomen

In de directe omgeving van de huidige bebouwing staan meerdere solitaire bomen. Ontwikkelaar geeft aan de bomen niet in te kunnen passen in het nieuwe ontwerp. Gezien het groenplan voor de locatie, gaan we er vanuit dat de verloren groenwaarde voldoende gecompenseerd zal worden binnen de planlocatie. Een uitwerking hiervan zal nog specifieker worden wanneer de kapvergunningsaanvraag wordt ingediend bij de gemeente.

Groenplan

De ontwikkelaars hebben ingezet op vergroening van de locatie. Er is gekozen om de bebouwing in twee L-vormen te positioneren rondom een gezamenlijke groene binnentuin. Op de eerste verdieping aan de zijde van de Zoutstraat is een gezamenlijke daktuin.

Verder worden de bergingen voorzien van een vegetatiedak. Op de erfgrens aan de zijde van de Boschdijk komt een gaashekwerk voorzien van klimplanten om de bergingen aan het oog te onttrekken.

Alle appartementen worden voorzien van een balkon met een plantenbak. Via de staalconstructie van de balkons en galerijen zullen klimplanten de gevels vergroenen. Ook op het binnenplein worden klimplanten aangebracht tegen de staalconstructie van de galerijen. Overige buitenruimten worden ingericht als een gezamenlijke tuin om aan te sluiten bij de groene achtertuinen van de woningen aan de Lijmbeekstraat.

Opmerkingen en adviezen rondom het groenplan:

• Er zullen meerdere nieuwe bomen worden aangeplant. Zorg voor deze bomen voor ruime plantgaten en goede ondergrondse groeiplaatsomstandigheden. Dat betekent voldoende ondergrondse groeiruimte (voor bomen van de derde grootte is dat minimaal 6m3), met een substraat dat voldoende doorwortelbare ruimte bevat. Bijvoorbeeld boomaarde of boomgranulaat dat idealiter ook doorloopt onder de verharding. 
• Streef naar een boomspiegel ter grootte van de kroonomvang bij een leeftijd van 40 jaar, en plant deze aan met onderbeplanting. Naast dat de onderbeplanting de wateropname van de bodem verbetert, biedt het de mogelijkheid het blad onder de bomen te laten liggen tussen de beplanting. Dit blad vormt een belangrijke voedingsbron voor de bomen en houdt het bodemleven in balans. De boom zal beter en mooier uitgroeien.
• Er is gekozen voor hedera begroeiing tegen de afrastering. Hedera kán, naast de genoemde voordelen zoals een dichte wintergroene begroeiing, een mooie bijdrage leveren aan insecten. Dit kan enkel als de plant (op aangewezen locaties) verder uit mag groeien zodat zij tot bloei kan komen en bessen kan dragen. De plant bloeit erg laat in het jaar, en is daarmee een belangrijke bron van voedsel als veel andere soorten al uitgebloeid zijn. Bovendien zijn de bessen, beschikbaar in de winterperiode, een welkome voedselbron voor vogels.
• Mooi dat er gekozen is voor een groen dak met niet alleen sedum, maar ook kruiden en grassen. Zij vergen een iets dikkere substraatlaag, maar bieden variatie aan in biotoop, en zullen voor meer biodiversiteit zorgen. Let op dat je voor de kruiden en grassen zoveel mogelijk inheemse soorten toepast.
• Denk (op de daken) ook aan het toevoegen van biodiversiteit-verhogende elementen zoals dood hout, takkenrillen of insectenhotels. Ook kan qua plantkeuze gericht gekozen worden voor planten die gunstig zijn voor de stads-ecologie. Zie daarvoor bijgesloten ecologisch adviesrapport voor de binnenstad van Eindhoven.
• Op plekken waar dat mogelijk is, op maaiveld danwel op de daken, raden we aan om ruimte te bieden aan spontane, wilde begroeiing.
• Mooi dat de daktuin ook ruimte biedt aan eventuele bewonersinitiatieven voor de inrichting.

Bodem

De bodem speelt een cruciale rol in al het leven boven de grond. Het leven boven de grond bouwt voort op het leven onder de grond. Omdat de planlocatie op dit moment grotendeels verhard is, zal de bodemsamenstelling het nieuwe groenplan niet faciliteren. Ook de (sloop)werkzaamheden kunnen de bodem verder verdichten en ongeschikt maken voor planten. Om het beplantingsplan een kans te geven, moet er daarom geïnvesteerd worden door het losmaken van de grond en het verhogen van de kwaliteit zodat lucht, water, mineralen, en organische stof beschikbaar zijn.

Water

• Het huidige plan heeft een goed uitgewerkte wateropgave, waar onder andere het groen en de groene daken aan bijdragen. Ook komt er een ondergrondse waterberging.
• In de nabije omgeving is verder weinig water te vinden, iets waarmee je de aanwezige insecten, vogels en vleermuizen daarom een groot plezier zou doen. Overweeg daarom om een (klein) vijvertje te verwerken in het plan. Voor vleermuizen is dit niet zo makkelijk geschikt te maken, maar voor insecten en vogels wel. Het zal dus de ecologische waarde verhogen, maar ook zeker de recreatieve waarde voor bewoners.
• We raden aan om ook regentonnen mee te nemen in het ontwerp.

Faunavoorzieningen

Dit is een onderwerp dat we nog missen in het huidige plan. Nieuwbouw in de stad dient niet enkel gericht te zijn op het bieden van leefruimte voor mensen, ook andere soorten zijn afhankelijk van onze gebouwen. Denk voornamelijk aan gebouw-bewonende soorten zoals vleermuizen, gierzwaluwen en mussen. Gelet op het steeds verder verdwijnen van broed- en verblijfsgelegenheid kunnen relatief eenvoudige maatregelen een positief effect hebben op de lokale populaties.

• Vogelbescherming Nederland heeft een checklist ontwikkeld, waarmee een bouwonderneming zijn projecten en de directe omgeving natuurvriendelijker kan maken. Door middel van het beantwoorden van enkele ja/nee vragen, kunnen eenvoudige maatregelen worden toegepast, zoals het inmetselen van nestkasten. Deze checklist is voor iedereen gratis te gebruiken via Checklist groen bouwen | Home. Daarnaast is er meer informatie beschikbaar, bijvoorbeeld over vleermuisvriendelijk bouwen (www.zoogdiervereniging.nl/brochure-verschenen-over-vleermuisvriendelijk-bouwen/).

Circulariteit en Materialisatie

Ook dit is een onderwerp dat we nog missen in het huidige plan. Wat zijn de plannen en ambities ten behoeve van circulariteit en duurzaam materiaalgebruik? Hoe worden de materialen uit het gesloopte gebouw ingezet? Worden ze bijvoorbeeld aangeboden aan Platform Oogstkaart (www.oogstkaart.nl)? En de toekomstige materialen, krijgen die een materialenpaspoort mee of wordt op andere wijze erop toegezien dat ze circulair inzetbaar blijven? Wordt er gebruikt gemaakt van hernieuwbare materialen (zoals hout), of gerecyclede materialen?

Wageningen Universiteit heeft in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en ‘Catalogus biobased bouwmaterialen’ opgesteld. Het is een zeer handzaam overzicht van alle biobased materialen die anno 2019 beschikbaar zijn voor de Nederlandse bouwsector, inclusief hun toepassing, contactgegevens van leveranciers en andere partijen die de materialen gebruiken. TGE verzoekt deze informatie ter harte te nemen bij het selecteren van materialen: Catalogus biobased bouwmaterialen 2019 | Stichting Agrodome.

Conclusie

We concluderen dat er een mooi plan ligt voor de locatie aan de Zoutstraat. Wel zijn er nog enkele onderwerpen die we graag wat verder toegelicht zouden zien, ten behoeve van groen, stadsecologie en circulariteit. We hebben getracht ontwikkelaars op weg te helpen met adviezen en verwijzingen daarvoor.

Bovenstaande en uitgelichte foto's zijn genomen door Bea Straver, op 4-09-2021.