Reactie op Bestemmingsplan Generaal van Nijnattenstraat en Generaal Dibbetslaan)

Resultaat: Goedgekeurd
Type: Bestemmingsplan
Jaar: 2022

aanleiding

Woningbouwcorporatie Woonbedrijf heeft het initiatief genomen om een plangebied met grondgebonden woningen in de Generalenbuurt om te vormen tot hoogbouw in een groene setting. Daartoe is een voorstel gemaakt voor een nieuw bestemmingsplan voor de locatie. Bestemmingsplan "IV Woensel buiten de Ring I 2017 (Gen. van Nijnattenstraat-Gen. Dibbetslaan)" vervangt deels het bestemmingsplan “Woensel buiten de Ring I 2017”, vastgesteld door de raad op 2 oktober 2018.

Afbeelding 1: Het plangebied

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit 46 grondgebonden jaren 60 woningen. Het plan is om de huidige woningen te slopen, en een nieuwe structuur van hoogbouw toe te passen in de vorm van 3 woongebouwen met in totaal 156 sociale huurwoningen. De woongebouwen hebben respectievelijk 6, 7, en 8 bouwlagen. Het plan sluit aan bij de ambitie van de gemeente om het aanbod sociale- en middeldure huurwoningen te vergroten.

Afweging

cultuurhistorie

Generaal Dibbetslaan heette voorheen Bleekweg en vormde de verbinding tussen Woenselsestraat en Eckart. Op oude kaarten is te zien dat deze weg al sinds begin 19e eeuw aanwezig was. De nieuwe hoogbouw structuur zal deze historische wegstructuur volgen (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2: Stedenbouwkundig plan

(fiets)parkeren

Hoewel woontorens zorgen voor verdichting en daarmee meer ruimte voor groen, brengen zij wel een relatief grote parkeerbehoefte met zich mee. De parkeerplaatsen maken het een uitdaging om voldoende groene kwaliteit toe te voegen. In het huidige geval is er gekozen voor half verdiepte parkeergarages met een groen dak dat aan de zijkanten overgaat in de volle grond. Daardoor kan de openbare ruimte toch worden ervaren als grote groene ruimte. Door gebruik te maken van een klein aantal deelauto’s kon de parkeerbehoefte nog iets naar beneden worden bijgesteld naar 131. De locaties van de parkeerplaatsen zijn zichtbaar in Afbeelding 2.

Fietsparkeren kan in bergingen op de begane grond.

  • Advies: ga voor de parkeervakken op maaiveld voor grasbeton vakken met uitstapstrook. Goed voor waterberging en voor de bomen die langs de parkeerplaatsen staan.

Water

Om aan de waterbergingsopgave te voldoen is een voorstel gedaan om een groen dak van 60 millimeter waterberging per m2 toe te passen op de daken van de drie woongebouwen.

Verder wordt een extra waterberging op maaiveld met een inhoud van 5,6 m3 en 4 nieuwe bomen verlangd om aan de waterbergingsopgave te voldoen.

  • Vraag: hoe verhouden de 4 bomen zich tot de compensatie die nodig zal zijn vanuit de kap van bomen? Komen er 4 bomen extra bij? Vanuit de Verordening Bomen zullen ook nieuwe bomen aangeplant moeten worden.

Bomen

Er bevinden zich 62 bomen binnen de plangrenzen in de huidige situatie. Een vitaliteitsonderzoek heeft al plaatsgevonden en een Bomen Effect Analyse (BEA) naar de effecten van het geplande ontwerp op de bestaande bomen. Het ontwerp is naar aanleiding van de BEA aangepast om bestaande bomen te sparen. Waar in eerste instantie dwarsparkeren was ingepland aan de Generaal van Nijnattenstraat, bleek dat ten koste te gaan van veel laanbomen. Het ontwerp is daarom aangepast naar “langsparkeren” in combinatie met grotere parkeerkelders. Daardoor moeten waarschijnlijk wel weer andere bomen wijken, maar er is duidelijk moeite gedaan om bomen te ontzien. Een update van de Bomen Effect Analyse is nodig om te kijken naar het uiteindelijke aantal te kappen en te behouden bomen, en randvoorwaarden. Ook zal er in het vervolgtraject nog een compensatieplan moeten komen. Enkele opmerkingen:

  • In hoeverre de andere voorgestelde boom-besparende maatregelen worden genomen, zoals het verleggen van voetpaden en verleggen van de zuidelijke ontsluitingsweg, is niet duidelijk. De betreffende bomen zijn de moeite waard, dus zo mogelijk aanpassen.

Groen

Het percentage openbaar groen neemt behoorlijk toe in het planvoornemen. Waar er in de bestaande situatie een oppervlak van 1.407,7m2 een groene invulling heeft (exclusief de privé tuinen), gaat dat in de nieuwe situatie naar 7.015,3m2. Daarbij zitten ook de groene daken van de woongebouwen verwerkt. Ook wordt het groen in het nieuwe bestemmingsplan als Groen bestemd in het bestemmingsplan, daar waar dat nu niet het geval is. Ook al is een groot deel van het groen op een artificiële ondergrond, toch kan er kwaliteit worden toegevoegd voor recreatie, biodiversiteit, klimaatadaptatie, en natuurlijk een mooi groen uitzicht vanuit de woongebouwen.

Ten aanzien van groen nog enkele opmerkingen:

  • In het bestemmingsplan staat meerdere keren genoemd dat het plantsoen ten zuiden van de Generaal Dibbetslaan “verouderd” en “onaantrekkelijk” is. We herkennen dit niet in het beeld. Het aanwezige groen is juist van goede kwaliteit, en is op een slimme manier ingericht. Clusters met hoge en lage beplanting vormt een dichte structuur, en er is een strakke overgang naar gazons. Door de scheiding blijft de bodem rondom de bomen beschermd, blijven de groeiplaatsen van de bomen luchtig en humeus, en is er veel beschutting aanwezig voor vogels en andere dieren. Anderzijds blijft er ruimte over voor gazons met een gebruiksnut voor mensen.

Wanneer “het aantrekkelijk maken” van het openbaar groen inhoudt dat de structuur meer open wordt, gaat dit ten koste van de kwaliteit. Mensen zijn eerder geneigd om door het groen te lopen, met vertrapping tot gevolg, en de beschutting voor dieren zal sterk verminderen. Blijf dus bij het concept van clusters met bomen, heesters en vaste planten.

  • Denk bij het verwijderen van begroeiing uit de tuinen aan de Struikrovers.
  • Ecologisch groenbeheer is belangrijk, zeker ook op de artificiële ondergronden. Zorg ervoor dat blad kan blijven liggen en verteren in de plantvakken. Goed voor het bodemleven, dat op zijn beurt de bodem luchtig en gezond houdt.
  • Gebruik zoveel mogelijk van de te kappen bomen in het plangebied. Stammen kunnen gebruikt worden als padbegrenzers, of verwerkt tot bankjes. Het dode hout zal leven aantrekken in de vorm van bv. kevertjes en schimmels, die op hun beurt weer voedsel zijn voor vogels en andere dieren. Dood hout doet leven!
  • Wanneer Woonbedrijf verantwoordelijk blijft voor beheer en onderhoud, kunnen bewoners worden betrokken bij het beheer. Vele handen maken licht werk, en het zorgt voor sociale cohesie. Niet overal is interesse, maar biedt het in ieder geval aan.

Wet Natuurbescherming

In 2020 en 2021 is onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen in de woningen van de wooncorporatie in de Generalenbuurt, en ook specifiek de Generaal Dibbetslaan. Bij de onderzoeken zijn zowel mussen, gierzwaluwen en vleermuizen aangetroffen, en zijn ook verblijfplaatsen aangetroffen in de woningen. Er is daarom een ontheffingsaanvraag opgesteld richting het bevoegd gezag voor het mogen slopen van woningen en verwijderen van beschutting.

  • Voor de ontheffing zullen in ieder geval nieuwe verblijfplaatsen moeten worden verwerkt in de nieuwbouw. Trefpunt Groen Eindhoven kan met behulp van expertise in haar achterban advies verlenen voor geschikte hoeveelheden en locaties van verblijfplaatsen. Laat het ons te zijner tijd weten wanneer die expertise nodig is.

Conclusie

TGE staat positief tegenover het planvoornemen. We geven wel nog enkele adviezen mee ten aanzien van behoud van bomen, groen aanleg en het toepassen van fauna inbouwvoorzieningen. In een later stadium kunnen we hier altijd nog verder advies in verlenen.