aanleiding
Woningbouwcorporatie Woonbedrijf heeft het initiatief genomen om een plangebied met grondgebonden woningen in de Generalenbuurt om te vormen tot hoogbouw in een groene setting. Daartoe is een voorstel gemaakt voor een nieuw bestemmingsplan voor de locatie. Bestemmingsplan "IV Woensel buiten de Ring I 2017 (Gen. van Nijnattenstraat-Gen. Dibbetslaan)" vervangt deels het bestemmingsplan “Woensel buiten de Ring I 2017”, vastgesteld door de raad op 2 oktober 2018.
Afbeelding 1: Het plangebied
Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit 46 grondgebonden jaren 60 woningen. Het plan is om de huidige woningen te slopen, en een nieuwe structuur van hoogbouw toe te passen in de vorm van 3 woongebouwen met in totaal 156 sociale huurwoningen. De woongebouwen hebben respectievelijk 6, 7, en 8 bouwlagen. Het plan sluit aan bij de ambitie van de gemeente om het aanbod sociale- en middeldure huurwoningen te vergroten.
Afweging
cultuurhistorie
Generaal Dibbetslaan heette voorheen Bleekweg en vormde de verbinding tussen Woenselsestraat en Eckart. Op oude kaarten is te zien dat deze weg al sinds begin 19e eeuw aanwezig was. De nieuwe hoogbouw structuur zal deze historische wegstructuur volgen (zie afbeelding 2).
Afbeelding 2: Stedenbouwkundig plan
(fiets)parkeren
Hoewel woontorens zorgen voor verdichting en daarmee meer ruimte voor groen, brengen zij wel een relatief grote parkeerbehoefte met zich mee. De parkeerplaatsen maken het een uitdaging om voldoende groene kwaliteit toe te voegen. In het huidige geval is er gekozen voor half verdiepte parkeergarages met een groen dak dat aan de zijkanten overgaat in de volle grond. Daardoor kan de openbare ruimte toch worden ervaren als grote groene ruimte. Door gebruik te maken van een klein aantal deelauto’s kon de parkeerbehoefte nog iets naar beneden worden bijgesteld naar 131. De locaties van de parkeerplaatsen zijn zichtbaar in Afbeelding 2.
Fietsparkeren kan in bergingen op de begane grond.
Water
Om aan de waterbergingsopgave te voldoen is een voorstel gedaan om een groen dak van 60 millimeter waterberging per m2 toe te passen op de daken van de drie woongebouwen.
Verder wordt een extra waterberging op maaiveld met een inhoud van 5,6 m3 en 4 nieuwe bomen verlangd om aan de waterbergingsopgave te voldoen.
Bomen
Er bevinden zich 62 bomen binnen de plangrenzen in de huidige situatie. Een vitaliteitsonderzoek heeft al plaatsgevonden en een Bomen Effect Analyse (BEA) naar de effecten van het geplande ontwerp op de bestaande bomen. Het ontwerp is naar aanleiding van de BEA aangepast om bestaande bomen te sparen. Waar in eerste instantie dwarsparkeren was ingepland aan de Generaal van Nijnattenstraat, bleek dat ten koste te gaan van veel laanbomen. Het ontwerp is daarom aangepast naar “langsparkeren” in combinatie met grotere parkeerkelders. Daardoor moeten waarschijnlijk wel weer andere bomen wijken, maar er is duidelijk moeite gedaan om bomen te ontzien. Een update van de Bomen Effect Analyse is nodig om te kijken naar het uiteindelijke aantal te kappen en te behouden bomen, en randvoorwaarden. Ook zal er in het vervolgtraject nog een compensatieplan moeten komen. Enkele opmerkingen:
Groen
Het percentage openbaar groen neemt behoorlijk toe in het planvoornemen. Waar er in de bestaande situatie een oppervlak van 1.407,7m2 een groene invulling heeft (exclusief de privé tuinen), gaat dat in de nieuwe situatie naar 7.015,3m2. Daarbij zitten ook de groene daken van de woongebouwen verwerkt. Ook wordt het groen in het nieuwe bestemmingsplan als Groen bestemd in het bestemmingsplan, daar waar dat nu niet het geval is. Ook al is een groot deel van het groen op een artificiële ondergrond, toch kan er kwaliteit worden toegevoegd voor recreatie, biodiversiteit, klimaatadaptatie, en natuurlijk een mooi groen uitzicht vanuit de woongebouwen.
Ten aanzien van groen nog enkele opmerkingen:
Wanneer “het aantrekkelijk maken” van het openbaar groen inhoudt dat de structuur meer open wordt, gaat dit ten koste van de kwaliteit. Mensen zijn eerder geneigd om door het groen te lopen, met vertrapping tot gevolg, en de beschutting voor dieren zal sterk verminderen. Blijf dus bij het concept van clusters met bomen, heesters en vaste planten.
Wet Natuurbescherming
In 2020 en 2021 is onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen in de woningen van de wooncorporatie in de Generalenbuurt, en ook specifiek de Generaal Dibbetslaan. Bij de onderzoeken zijn zowel mussen, gierzwaluwen en vleermuizen aangetroffen, en zijn ook verblijfplaatsen aangetroffen in de woningen. Er is daarom een ontheffingsaanvraag opgesteld richting het bevoegd gezag voor het mogen slopen van woningen en verwijderen van beschutting.
Conclusie
TGE staat positief tegenover het planvoornemen. We geven wel nog enkele adviezen mee ten aanzien van behoud van bomen, groen aanleg en het toepassen van fauna inbouwvoorzieningen. In een later stadium kunnen we hier altijd nog verder advies in verlenen.