Reactie op Bestemmingsplan I Woensel Buiten de Ring I (de Majoor)

Aanleiding

Het betreft een plaatselijke wijziging binnen het vigerende bestemmingsplan.

Het project bestaat uit de realisatie van 59 gestapelde woningen (twee kamer appartementen). De ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, 'Woensel buiten de ring I 2017', omdat de parkeerbehoefte niet langer buiten het plangebied kan worden opgelost (op de hiertoe in het geldende bestemmingsplan aangewezen locatie is een school gebouwd) en hierdoor ook niet aan de minimale bebouwingsgraad van 70% kan worden voldaan (want er moet op eigen terrein in parkeren worden voorzien). Dit bestemmingsplan is aldus opgesteld en voorziet in een passende juridische en planologische regeling om de herontwikkeling mogelijk te maken.

Projectplan

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de gemeente en wordt in grote lijnen begrensd door bestaande woonbebouwing (in het zuiden en in het oosten), de Winston Churchilllaan (in het noorden) en de Veldmaarschalk Montgommerylaan (in het westen). De locatie is op onderstaande luchtfoto met een rode cirkel weergegeven.

Het huidige plan voorziet in 59 woningen verdeeld over 3 tot 5 woonlagen, in een driehoekig appartementen complex met binnentuin.

Afweging

De presentatie van het voorlopig ontwerp in september 2020 aan TGE, en de hierna toegestuurde stukken geven een positieve indruk van de ontwikkeling om verschillende redenen.

Groen en Water

Met het vergroenen van de buitenruimten wordt hittestress tegengegaan, wordt water geabsorbeerd, biodiversiteit ondersteund, en wordt een prettige woonomgeving gecreëerd. De vergroeningsopgave wordt op onderstaande wijze ingevuld.

Parallel aan het Generaal Taylorpad wordt een gemiddeld 10 meter brede groenstrook gerealiseerd, welke het nieuwe appartementencomplex een groene uitstraling geeft. De beplanting zal bestaan uit een afwisseling van loof- en naaldbomen, heesters, vaste planten en gazon.

De heesters en vaste planten vormen een tussenlaag in de beplanting. Deze gelaagdheid is ecologisch waardevol omdat er een gevarieerd leefgebied voor diverse flora en fauna ontstaat. Bij de sortimentskeuze van de heesters en vaste planten is gekeken naar de sierwaarde maar ook naar ecologische waarde van de beplanting.

Aan de oostzijde van het appartementencomplex worden de bestaande bomen ingepast, ook aangevuld met een groenstrook  van vaste planten en siergrassen met her en der een solitaire heester.

De binnentuin zal met name ingericht worden als wadi. Daarnaast worden er in de hoeken van de binnentuin groenaccenten in de vorm van beplantingsborders en een meerstammige boom toegepast. Het toepassen van groen vergroot het infiltratievermogen van de bodem.

Om ervoor te zorgen dat de bomen voldoende ruimte krijgen om uit te groeien is met het bepalen van de standplaatsen rekening gehouden met de ondergrondse infrastructuur. Zo zijn er geen bomen geplaatst in de directe nabijheid van nuts tracés en is er ondergronds voldoende ruimte voorzien. De bomen zijn daarnaast ver genoeg van de huidige en de toekomstige bebouwing af gesitueerd zodat er bovengronds ook voldoende ruimte aanwezig is voor een goede kroonontwikkeling.

Om voldoende infiltratie capaciteit te creëren is er alleen op plaatsen waar het ook strikt noodzakelijk is verharding toegepast. Hierbij valt te denken aan de toegangspaden, terrassen, parkeerplaatsen en entrees van het gebouw. Ten slotte wordt, naast de wadi en de groene inrichting, ten behoeve van waterberging ook een infiltratie- en transportriool aangelegd. Hierdoor wordt het hemelwater zoveel mogelijk opgenomen in de bodem en vertraagd afgevoerd. 

Dit alles leidt tot onderstaande weergave van het toekomstig groen in het plangebied :

Fauna

Uit de Flora en Fauna quickscan die ontwikkelaar heeft laten uitvoeren, blijkt dat het plangebied waarschijnlijk foerageergebied is van vleermuizen. Echter geen essentieel foerageergebied, wat inhoudt dat er voldoende alternatieve foerageer-locaties zijn tijdens de bouw. In de aangrenzende parkeergarage zijn maatregelen getroffen voor verblijfplaatsen van vleermuizen – er zijn open stootvoegen aangebracht. De nieuwe bebouwing beperkt de invliegroute van deze stootvoegen niet, waardoor deze verblijfplaatsen nog goed bereikbaar blijven.

Ons advies om ook in de huidige nieuwbouw faunavoorzieningen aan te brengen voor vogels en vleermuizen, is opgevolgd en wordt bevestigd in de bestemmingsplanwijzigingsaanvraag.

Mobiliteit

Door de aanwezigheid van de naastgelegen parkeergarage, kon het project volstaan met 20 parkeerplaatsen, inclusief 5 deelauto’s. Dit achten wij gunstig met het oog op noodzakelijke slimme mobiliteit in de toekomst. Voorts is er een ruime inpandige fietsenstalling in de kelder.

Energie

Woningen worden voorzien van energie door zonnepanelen op het dak, in combinatie met een lucht-warmtepomp. De bouw is aardgasvrij.

Beheer en onderhoud

Beheer en onderhoud valt altijd buiten de scope van een bestemmingsplanwijziging. Toch willen we hierover graag nog enkele adviezen meegeven, om de groene inrichting ook op de lange termijn te borgen:

• Pas een ecologisch beheer toe. Dat betekent onder andere dat gevallen blad mag blijven liggen. Zo neemt de gezondheid van de bomen, en vruchtbaarheid en het water-absorberend vermogen van de bodem toe.
• Informeer de nieuwe bewoners over de bewuste keuze voor groen, en het belang ervan. Dit stimuleert mensen om respectvol om te gaan met de aangebrachte planten.
• Betrek bewoners ook bij het beheer en onderhoud van het groen. Gedeeltelijk kunnen zij beheer en onderhoud overnemen.

Conclusie

TGE is positief over het plan. Enkel nog wat adviezen ten behoeve van beheer en onderhoud van het groen. 

Bovenstaande foto en uitgelichte foto bij dit artikel zijn gemaakt door Bea Straver, op 06-09-2021.