Reactie op Bestemmingsplan II Tongelre Buiten de Ring 2019

Resultaat: Goedgekeurd
Type: Bestemmingsplan
Jaar: 2022
Reactie op Bestemmingsplan II Tongelre Buiten de Ring 2019

Aanleiding

Het initiatief betreft de nieuwbouw van middelbare school Lorentz Casimir Lyceum.

Planlocatie

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan “Tongelre buiten de Ring 2019” en heeft de bestemming ‘Maatschappelijk’. Ter plaatse van de huidige bebouwing is een bouwvlak opgenomen in het bestemmingsplan. Aangezien de locatie van dit bouwvlak en de daaraan gekoppelde bouwregels moeten worden aangepast voor de nieuwbouw, moet het bestemmingsplan gewijzigd worden.

Afbeelding 1: Plangebied blauw omlijnd. De locatie ligt aan de Celebeslaan, in het stadsdeel Tongelre.

Van belang is verder dat bij het plangebied, volgens het Groenbeleidsplan 2017, de ruimtelijke strategie 'Stad, groen beeldbepalend' van toepassing is. Dit zijn stedelijke gebieden met een uitgesproken groen karakter die bovendien aansluiten bij de hoofdgroenstructuur en deze daardoor ruimtelijk versterken.

Omstreeks 1900 bestond het plangebied deels uit bosgebied en deels uit heidegebied. Het omliggende gebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van veel groen. Zo is landgoed Wasven gelegen ten oosten van de school. Dit landgoed bestaat uit een mix van bosschages, ecologische akkerbouw, gras- en kruidenrijke velden en waterplassen. Ten noorden van de Celebeslaan is tevens veel groen aanwezig.  

Nieuwbouw

Het project bestaat uit de realisatie van een nieuw schoolgebouw. De huidige bebouwing, daterend uit 1962, 1968 en 1999, wordt hiertoe gesloopt. De nieuwbouw verrijst op het grasveld ten zuiden van de huidige bebouwing (zie afbeelding 2). Nadat de nieuwbouw in gebruik wordt genomen, zal de bestaande bebouwing in het plangebied worden gesloopt.

Afbeelding 2: Luchtfoto 2021 (beoogde nieuwbouw is rood omlijnd)

Na sloop van het oude gebouw vormt het voorterrein de entree naar de nieuwe school, een verblijfsgebied voor leerlingen. Ook zal aan deze zijde de watercompensatie worden gerealiseerd  en het auto- en fietsparkeren een plek krijgen. Aan de westzijde komt een multifunctionele groene ruimte waar buiten (sport) lessen gegeven kunnen worden. Aan de zuidzijde van het gebouw wordt aansluitend aan de aula een buitenruimte voor leerlingen gemaakt welke over gaat in ruig grasland zodat er een rustige overgang naar het achterliggende terrein ontstaat. De zuidzijde wordt verder met een groen / bosachtige inrichting verbonden met de noordzijde.

Afweging

Ruimtegebruik

Het grasveld waarop de nieuwbouw moet komen, heeft in gemeentelijke documenten een “beheerdoeltype” – “Droog Struisgrasland”. Dit zou kunnen duiden op bijzondere natuurwaarde die in potentie nog in de bodem aanwezig is, maar die verloren zou gaan bij de nieuwbouw. Het booronderzoek dat gedaan is in het kader van archeologisch onderzoek, bracht echter naar voren dat de bodem en de bodemopbouw al verstoord is. De grond is zeer waarschijnlijk ook opgehoogd om het huidige perceel te egaliseren. Bijzondere graslandwaarde is hier niet meer te verwachten.

In het bestemmingsplan worden verder de volgende cijfers vastgelegd:

Huidige situatie:

Bebouwingsoppervlakte op maaiveld bedraagt 5.482 m2.

Bestrating rond het gebouw, de fietsenstallingen/ autoparkeren en de pleinen hebben een oppervlakte van c.a. 7.200 m2.

Kunstgrasveld heeft een oppervlakte van 4.600 m2.

Groen 32.573 m2.

Nieuwe situatie:

Bebouwingsoppervlakte op maaiveld bedraagt 4.690 m2.

Bestrating rond het gebouw, de fietsenstallingen/autoparkeren en de pleinen hebben een oppervlakte van c.a. 5.680 m2.

Kunstgrasveld heeft een oppervlakte van 4.600 m2.

Groen 34.885 m2.

Groendak 1.393 m2

  • Dit betekent dat de hoeveelheid verharding in de nieuwe situatie gereduceerd wordt. Zeer gunstig voor de waterberging in het gebied, en natuurlijk de ruimte voor groen/ natuur. De waterberging wordt nog verder vergroot door het aanleggen van wadi’s op het terrein.

Cultuurhistorie

Naast de bestemming “Maatschappelijk”, hebben de gronden de dubbelbestemming ‘Waarde - Cultuurhistorie - 2’. Daarmee is de locatie mede bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische waarden van het gebied. De locatie maakte onderdeel uit van oude bebossing met landgoedkenmerken, behorende bij het landgoed Wasven.

Afbeelding 3: Uitsnede uit de cultuurhistorische Waardenkaart uit het RAAP rapport van 2020.

Een herkenbaar historisch landschappelijk element is bijvoorbeeld de watergang de Karpendonkse Loop met opgaand groen. De loop van de watergang is op 1 plek om een bestaand gebouw heen geleid. In de nieuwe situatie blijft deze “omleiding” bestaan, ook al verdwijnt het gebouw.

  • Positief dat de Karpendonkse loop en het opgaande groen eromheen behouden blijven. Het zal daarmee ook een relatief rustig deel van het terrein blijven, waar weinig leerlingen komen. Naast dat het een herkenbaar historisch landschapselement is, herbergt de structuur ook ecologische waarde. Het biedt dekking aan de das en andere zoogdieren, die migreren via deze structuur. Ook de amfibiën op het terrein zullen gebruik maken van deze locatie.

Groen en Water

De uitwerking van een groenplan is nog niet gereed in dit stadium. Wel is het uitgangspunt voor de verdere uitwerking van het plan dat het gebied “aansluit bij de huidige ecologische structuur en historische componenten”. Aan de zuidzijde van het gebouw wordt aansluitend aan de aula een buitenruimte voor leerlingen gemaakt welke over gaat in ruig grasland zodat er een rustige overgang naar het achterliggende terrein ontstaat. De zuidzijde wordt verder met een groen / bosachtige inrichting verbonden met de noordzijde. Ook aan de noord en westzijde wordt veel groen aangelegd.

In het plangebied is nabij de docentenkamer een kleine vijver aanwezig. Daarnaast lopen er twee watergangen door het plangebied in noord-zuidelijke richting de Karpendonkseloop en aan de noord-westelijke zijde een terrein scheidende sloot. In de nieuwe situatie wordt de vijver vervangen door een wadi om zo hemelwater op te kunnen vangen. De wadi zal een oppervlakte hebben van 220 m2.

  • Bij het nieuwe groenplan wordt TGE nauw betrokken. Input daarbij vanuit TGE zal bijvoorbeeld zijn om een zachte overgang richting het rustige Wasven gebied te realiseren, om het nieuwe groengebied op een natuurlijke manier in te richten met meerdere lagen beplanting en variatie in soorten. Op die manier kan het terrein buiten schooltijden een natuurfunctie krijgen.
  • Tot voor ruim 100 jaar geleden was het gebied hier heide. De bovenlaag van het terrein is verstoord, maar er zijn eventueel kansen om dit plaatselijk weer terug te ontwikkelen. Wellicht is dat ook een optie in het groenplan. Door het afgraven van de bovenlaag en het uitleggen van heidemaaisel (van na het zaad dragen) kan hier weer natuurlijke heide tot ontwikkeling komen.

Bomen

De nieuwbouw is zo gesitueerd dat er maximaal rekening gehouden wordt met de bestaande bomen. Het gebouw blijft op respectabele afstand van de monumentale eikenlaan aan de oostkant van het plangebied. Op het terrein zelf is het bouwvolume aangepast naar aanleiding van een Boom Effect Analyse, zodat de eiken aan de noordkant van de nieuwbouw ingepast kunnen worden (zie afbeelding 4). De Boom Effect Analyse stelt verder dat kabels en leidingen om de boomkronen heen geleid moeten worden, en geeft randvoorwaarden en aanbevelingen mee over het beschermen van de bomen en de wortelzones tijdens de bouw, over het opwaarderen van de groeiplaatsen voor het duurzaam behoud van de bomen.

  • TGE gaat er vanuit dat de randvoorwaarden netjes worden opgevolgd, en ziet dan dat er op een goede manier rekening is gehouden met de bestaande bomen.
  • Er is nog een onduidelijkheid die voortkomt uit de BEA. In de tekst wordt geadviseerd om boom 155, 156 en 160 te kappen. Elders wordt alleen toegelicht dat 156 en 160 moeten wijken ten behoeve van het uitgroeien van de eiken waar ze naast staan. Ten slotte staan op de kaptekening weer 3 te kappen bomen – 156, 160 en 164. Dit vereist nog opheldering voordat een kapaanvraag wordt ingediend. Wij hebben begrepen dat dit inmiddels is opgehelderd.

Afbeelding 4: Inpassing van het bouwvolume binnen de bestaande bomen.

Wet natuurbescherming

In het kader van de Wet Natuurbescherming is in 2019 een quickscan flora & fauna uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat de ter plaatse aanwezige bebouwing en begroeiing geschikt zijn als vaste verblijfplaats en/of als leefgebied voor de beschermde soorten wezel, de bunzing, de steenmarter, de das, vleermuizen, de alpenwatersalamander en de vinpootsalamander. In het vervolgonderzoek kwamen onder andere de volgende bevindingen naar voren:

- het leefgebied van de steenmarter en das wordt aangetast door de geplande werkzaamheden,

- door het slopen van de bebouwing binnen het plangebied gaan de aangetroffen zomer-, kraam- en paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis verloren,

- het plangebied is onderdeel van het leefgebied van de alpenwatersalamander. Bij voorgenomen werkzaamheden zal dit leefgebied aangetast worden en/of verloren gaan,

- de omschreven werkwijzen met betrekking tot de zorgplicht dienen in acht te worden genomen zodat een overtreding van de natuurwetgeving wordt voorkomen;

Voor de soorten steenmarter, das, gewone dwergvleermuis en alpenwatersalamander is een ontheffing van de Wnb (soorten) benodigd. Hiertoe is een mitigatieplan opgesteld dat onderdeel uitmaakt van de ontheffingsaanvraag (Wnb soortbescherming). De ontheffingsaanvraag is op dit moment in behandeling bij het bevoegd gezag. De definitieve uit te voeren maatregelen zullen worden vastgelegd in de voorschriften van de ontheffing.

Omdat het soorten betreffen waarvoor met passende mitigerende maatregelen ontheffing kan worden verleend, en omdat de directe omgeving voldoende aanknopingspunten bevat om de mitigerende maatregelen te kunnen uitvoeren, kan worden geconcludeerd dat deze omstandigheid de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

  • TGE gaat er vanuit dat de voorwaarden en adviezen vanuit de ecologische onderzoeken zorgvuldig worden opgevolgd. Goede externe begeleiding is hierin wel noodzakelijk, want de mitigerende maatregelen zullen complex zijn.
  • Een complexiteit bij het huidige project is dat er aparte ecologische onderzoeken zijn gedaan/ worden gedaan rondom de bouwroute naar de bouwlocatie zowel als de slooproute. Deze zijn beide los van het onderzoek in het kader van het bestemmingsplan. Om onduidelijkheden tussen de plannen te voorkomen, is TGE verzekerd dat er slechts 1 ontheffing wordt verleend voor het totale plan.
  • Het terrein is leefgebied van dieren als de das, steenmarter, salamanders en andere dieren. Het bestemmingsplan is op verzoek van TGE zo aangepast dat de ambitie is vastgelegd om alle dieren die nu gebruik maken van de locatie weer een plek te geven op het terrein in de nieuwe situatie. De nieuwe inrichting van de buitenruimte zal erop gericht zijn om het leefgebied van de gevonden dieren te versterken.
  • Er zullen in de nieuwbouw nieuwe vaste inbouwvoorzieningen moeten komen voor de gebouwbewonende soorten. TGE kan desgewenst adviseren over geschikte locaties aan de hand van het bouwplan. Laat het ons weten wanneer dit nodig is.
  • We denken dat er een grote kans is op “raamslachtoffers” op de huidige locatie. Overweeg daarvoor maatregelen te nemen. Mogelijkheden vind je hier: Voorkom-raamslachtoffers.pdf (bouwnatuurinclusief.nl).

Parkeren

De Celebeslaan is voor een groot gedeelte een fietsstraat (auto te gast). In het bestemmingsplan valt te lezen dat “bij gelegenheid, in de toekomst (bijvoorbeeld wegonderhoud), de bestaande openbare parkeerplaatsen aan de Celebeslaan worden verwijderd. Met de nieuwbouw wordt de parkeerbehoefte ingevuld op eigen terrein”. Voorts is beschreven dat “bij 1.150 leerlingen en 135 personeelsleden zijn 38 autoparkeerplaatsen en 1.185 fietsparkeerplaatsen nodig, conform de parkeernota 2019.”

  • Bij eerdere gesprekken is gesproken over het aanpassen van dwarsparkeren aan de Celebeslaan naar langsparkeren. Daarbij zouden er dus nog wel parkeerplaatsen blijven bestaan, waardoor het aantal te realiseren parkeerplaatsen op het schoolterrein gereduceerd kan worden. Bij elkaar blijven het dan 38 parkeerplaatsen.

Duurzame bouw

Ten behoeve van duurzaamheid, gezondheid, energie en circulariteit is een notitie opgesteld waarin is ingegaan op deze onderdelen. Per onderdeel zijn eisen, ambities en doelen gesteld met een onderbouwing en invulling hoe aan deze eisen en doelen kan worden voldaan.

Het nieuwe onderwijsgebouw dient minimaal aan de BENG eisen te voldoen en dat wordt behaald volgens uitgevoerde berekeningen. Om vervolgens een energieneutraal gebouw te realiseren zijn er extra PV-panelen noodzakelijk met een vermogen van 396 kWp. Tijdens het verdere ontwerptraject wordt onderzocht of dit vermogen op het dak is in te passen.

Conclusie

TGE ziet de juiste ambities op het terrein op het gebied van groen, natuur en ecologie. We verwachten dat een dergelijke omgeving tevens zeer stimulerend zal werken voor leerlingen en leraren. En uiteraard zeer waardevol voor biologie lessen! Het bestemmingsplan is op meerdere plekken aangepast op verzoek van TGE, met als doel om de nadruk op groen en natuur ook voor de toekomst op een goede manier te borgen.

Ook hebben wij de toezegging dat we in het vervolgtraject betrokken kunnen blijven bij het ontwikkelen van het groenplan, zowel als bij de kapaanvraag die verbonden is aan de bouw/ slooproute. Om de bouwlocatie te bereiken, bleken er namelijk geen optimale routes mogelijk te zijn die geen inbreuk doen op verkeersveiligheid, ecologie danwel bomen. We blijven daarom betrokken tot de uiteindelijke keuze is gemaakt.   

Al met al zijn we positief over het huidige bestemmingsplan en het plan voorwaarts ten aanzien van het groenplan, de bouwroute en kapaanvraag.

Foto: Bea Straver