Reactie op bestemmingsplan Leostraat
Initiatiefnemer is voornemens circa 102 sociale huurwoningen te realiseren op verschillende locaties aan de noordzijde van de Leostraat in Eindhoven. Deze woningen zijn in 5 blokken aan de Leostraat beoogd. De huidige 36 woningen zullen daarvoor gesloopt worden.
Het plangebied ligt in het stadsdeel Stratum, in de wijk Oud-Stratum en in de buurt Bloemenplein. Ook wel de Bloemenbuurt genoemd. Blok 1 bestaat uit Leostraat 94 t/m 100 (4 woningen); Blok 2 bestaat uit Leostraat 74 t/m 80 (4 woningen); Blok 3 bestaat uit Leostraat 58 t/m 72 (8 woningen); Blok 4 bestaat uit Leostraat 34 t/m 56 (12 woningen); Blok 5 bestaat uit Leostraat 18 t/m 32 (8 woningen).
De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan ‘Gestel buiten de Ring 2020’. Het geldende bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden om de ontwikkeling mogelijk te maken. Het planvoornemen kan buitenplans mogelijk worden gemaakt middels een uitgebreide WABO-procedure met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Om deze omgevingsvergunning aan te vragen is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.
Afweging
Groen
Het plangebied is geheel gelegen binnen de strategie 'Stad, rood beeldbepalend' (Groenbeleidsplan Eindhoven 2016-2026). Verder, is de Leostraat een groenarme straat. Het plangebied ligt wel op loopafstand van de groene wig met het Stadswandelpark, het Dommelplantsoen en het Ton Smitspark.
Onderdeel van het bouwplan is de realisatie van 1.906 m2 nieuw openbaar groen op maaiveld. Dat is ruim twee keer zo veel dan de 816 m² groen dat op basis van het Groenbeleidsplan 2017 minimaal aanwezig moet zijn bij de realisatie van deze 102 wooneenheden (uitgaande van 8 m² per woning). We complimenteren de aanleg van deze hoeveelheid gezamenlijke open groene ruimte.
Daarnaast wordt er gevelgroen, ca. 206 m2 aan sedumdaken en 548 m2 aan half-verhard parkeren gerealiseerd. Er komen ook een aantal privétuinen terug met een oppervlakte van 88 m2. We raden aan om te kijken naar de mogelijkheid om kruidendaken te plaatsen in plaats van sedumdaken. Hoewel sedumdaken inderdaad bijdragen aan het opvangen van regenwater en het verlagen van de luchttemperatuur, dragen ze niet veel bij aan de (stads)biodiversiteit.
Daarnaast, om bij te dragen aan de regionale en stedelijke biodiversiteit raden we aan om zowel voor de gemeenschappelijke groengebieden als voor de mogelijke groene daken inheemse planten te gebruiken, welke niet alleen sierplanten zijn, maar ook bijdragen aan het bestaan van vlinders, bijen en andere insecten.
Bomen
Voor het beoogde planvoornemen zijn middels een bomeninventarisatie en een Bomen Effect Analyse (BEA) 21 bomen in kaart gebracht die invloed gaan ondervinden van de herontwikkeling.
Figuur 2 – Overzichtstekeningen aanbevelingen Boom Effect Analyse
Vanuit de BEA blijkt dat 12 van die bomen zijn niet duurzaam te behouden zijn vanwege de verwijdering van de groeiplaats of de uitvoering van werkzaamheden binnen de stabiliteitskluit, met een reële kans op kroon en stamschade bij de bomen. Het boomcompensatieplan met betrekking tot deze bomen is niet aanwezig.
Daarnaast zijn 3 van die 12 bomen zijn goed of voldoende verplantbaar (bijlage 3 van de BEA). We raden aan dat er inderdaad inspanningen worden verricht zodat er een nieuwe locatie voor de bomen kan worden gevonden (eventueel in samenwerking met Stichting Struikroven).
Van de zes te behouden bomen, staan vijf gemeentelijke bomen naast de openbare weg en staat een boom in een privé tuin.
Tot slot zijn er drie bomen (allemaal in huidige privétuinen) die behouden kunnen blijven wanneer de werkzaamheden in aangepaste zorgvuldige vorm worden uitgevoerd of als het project een lichte ontwerpwijziging krijgt (ook genoemd in de BEA). We willen graag aandacht vragen voor de aanbevelingen rondom het boombehoud in de BEA, zowel voor het behoud van sommige exemplaren als voor de zorg die moet worden besteed tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
Mogelijk toekomstige bomensoorten zijn nog niet bekend. We raden sterk aan om te kiezen voor inheemse soorten.
Natuur
Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden onder het Natuur Netwerk Brabant noch geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden.
Een Quikscan Fauna & Flora en soortgericht onderzoek wordt uitgevoerd in 2017/2018 in meerdere woningen van Woonstichting Thuis in de Bloemenbuurt te Eindhoven. Er zijn 24 nesten van de huismus, 7 gierzwaluw nesten en 6 tot 12 zomerverblijfplaatsen van dwergvleermuizen vastgestelde in dit gebied. In de Leostraat zelf zijn meerdere nestplaatsen van de huismus en zomerverblijfplaatsen van de dwergvleermuis aanwezig.
Een ontheffing vanuit de Gedeputeerde Staten wordt verleend voor de huismus, de gierzwaluw en de gewone dwergvleermuis voor de periode tot en met 31 december 2024 ten behoeve van de renovatie en sloop van woningen in de Bloemenbuurt Noord, en de betreffende Ecologisch Werkprotocol (EWP) wordt voorbereid.
Toch zijn de compensatie-/mitigatie maatregelen in het EWP (met name permanente nestgelenheden) maar voor een deel gedetailleerd voor dit projectplan. Er zijn geen maatregelen benoemd voor de Leostraat ondanks de bewezen aanwezigheid van bedreigde soorten. Soortgelijke maatregelen moeten worden gepland en opgenomen worden voor de sloop van de huidige woningen en de bouw van de nieuwe woningen in de Leostraat. Deze soorten zijn afhankelijk van onze gebouwen als nestplaatsen in onze steden, vandaar de speciale zorg die moet worden besteed aan nestvoorzieningen bij sloop-, bouw- en renovatieprojecten. We stellen zelfs voor om te kiezen voor natuurinclusief bouwen, waarbij nesten en verblijfplaatsen worden geïntegreerd in de structuur van nieuwe gebouwen.
Bodem
Na een initieel bodemonderzoek blijkt dat de locatie als “verdacht” beschouwd op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging. Aangenomen wordt dat de grond en mogelijk het grondwater als gevolg van ophoging/ ontwikkeling van de locatie in het verleden heterogeen verontreinigd zijn met zware metalen en PAK. Binnen het plangebied is een verkennend bodem,- asbest- en PFAS onderzoek uitgevoerd, deze resultaten zijn nog niet bekend bij ons.
Conclusie
Het gepresenteerde projectplan voor de Leostraat zal bijdragen aan een oplossing voor het tekort aan (sociale) woningen in Eindhoven. Er zijn veel groene voorzieningen voorspeld, die de aanwezigheid van natuur in dit groenarme deel van de stad zal vergroten.
Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover een wijziging van dit bestemmingsplan, mits er rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van beschermde stadssoorten en er mitigatie- en compensatiemaatregelen worden opgenomen in het sloop- en bouwprojecten, eventueel door een aanpassing van het EWP. Daarnaast zouden we graag zien dat de aanbevelingen rondom het boombehoud uit de BEA wordt meegenomen in het projectplan.