Reactie op Bestemmingsplan Tongelre binnen de ring

Resultaat: Goedgekeurd
Type: Bestemmingsplan
Jaar: 2022
Reactie op Bestemmingsplan Tongelre binnen de ring

Aanleiding

Het betreft het voornemen om een supermarkt (Aldi) en 58 appartementen te realiseren ter plaatse van een voormalige sporthal (Haagdijk) aan de Meerkollaan 6 te Eindhoven. Voor de realisatie is een wijziging van het bestemmingsplan nodig.

Het plangebied is gelegen tussen de Meerkollaan, Tapuitstraat, Rietvinkstraat en Insulindelaan (Ring) in Eindhoven.

Afbeelding 1. Luchtfoto van de projectlocatie. De aanwezige sporthal is begin 2020 gesloopt.

Het initiatief van Aldi betreft een verplaatsing van een bestaande supermarktvestiging. Deze supermarktvestiging was in het recente verleden aanwezig aan de Tongelresestraat 227. De wooneenheden betreffen middelgrote appartementen (tussen 60 m² en 120 m² b.v.o.). Er wordt naast bebouwing ook groen toegevoegd binnen en direct rondom het plangebied.

Afbeelding 2. 3D sfeer-impressie van de projectlocatie

De parkeervoorzieningen voor de supermarkt bevinden zich op de begane grond in een overdekte parkeergarage. De parkeervoorzieningen voor de appartementen bevinden zich op een tussenverdieping en op een parkeerdek.

Voor fietsparkeren krijgen de appartementen afzonderlijke bergingen in de kelder van het gebouw, en worden er 12 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd op een maaiveld. Nabij de entree van de supermarkt worden minimaal 61 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd.

Afweging

Het planvoornemen voorziet in zowel de behoefte aan de woningen als een supermarkt, en zorgt voor een groene uitstraling en wegwerken van parkeergarage in het groen. Daarmee toont het plan een mooie ambitie voor zorgvuldig ruimtegebruik en een goede omgevingskwaliteit, belangrijk in het kader van zowel de Interim Omgevingsverordening van de Provincie, het woonprogramma van de gemeente, en ook de visie voor winkelcentrum Haagdijk.

TGE heeft in een eerder stadium om tafel gezeten met de ontwikkelaar en afstemming gezocht over met name groen en bomen.

Groen

Als onderdeel van het plan wordt circa 2.395 m² groen gerealiseerd, dat als volgt is onderverdeeld:

- 170 m² op maaiveld;

- groen dak supermarkt à 275 m²;

- groen sedum dak appartementen à 1.350 m²;

- groene gevels achterkanten supermarkt en parkeerplint à 600 m².

Tijdens het vooroverleg van TGE met de ontwikkelaar kregen we een positieve indruk van het plan op de volgende punten:

  • Meerdere lagen groen zijn opgenomen in het plan, waardoor er variatie ontstaat. Zo komen er bomen met onderbegroeiing op maaiveld, heesterbeplanting op de daken, en klimplanten langs de plint. Deze stappen komen ten gunste van de kwaliteit van de leefomgeving, en de gezondheid van de bewoners van de appartementen;
  • De parkeergarage wordt aan het zicht onttrokken door klimplanten. Goed voor het beeld, de luchtkwaliteit en de planten kunnen ecologische waarde hebben. Soorten die we genoemd hebben in onze overleggen zijn klimmers als hedera, wilde wingerd, vuurdoorn, blauwe regen, kamperfoelie en jasmijn. Maar deze lijst is uiteraard niet volledig en zal nog verder uitgewerkt worden;
  • Bij de plantkeuze is gedacht aan inheemse soorten, seizoensbeleving en de aanwezigheid van groen in de winter;
  • Mooi dat de ontwikkelaar qua groene inrichting aansluiting zoekt bij de bestaande groene structuren, zoals de Parklaan en het spoor. Dergelijke verbindingen versterken het netwerk dat gebruikt wordt door insecten, vogels en andere dieren in de stad.
  • Het groene parkeerdek is een mooi voorbeeld van groen parkeren dat we nog niet vaak zijn tegengekomen. Er komt grasbeton en plantvakken met heesters, alles op een kunstmatige ondergrond. Een mooi voorbeeld van multifuncioneel ruimtegebruik. We zijn benieuwd hoe dit systeem gaat functioneren.
  • Ook aan de balustrade van de balkons komen plantenbakken waarmee bewoners worden aangemoedigd om te vergroenen.

Advies

Op de hogere daken is nu het plan om sedum toe te passen. We stellen voor hier wat variatie in aan te brengen. Dit kan door een dikkere substraatlaag waar hoogwaardiger groen in kan staan. Interessant hieraan is dat hier bloemrijke vegetatie kan ontstaan die op maaiveld mist vanwege de schaduw op de locatie. De aanpassing zou wel gepaard gaan met extra kosten. Een ander, kostenneutraal, alternatief is om een deel van het sedumdak te vervangen door “bruin dak”. Hierbij worden puin en kiezels aangebracht op het dak. Dit biedt een ander biotoop waar zich vanzelf planten en insecten gaan vestigen, die weer anders zijn dan de planten- en insectensoorten op het sedumdak. Daarmee verhoogt het de biodiversiteit.

Bestaande bomen

Voor acties rondom bestaande bomen strookt hetgeen is opgenomen in de bestemmingsplan wijziging niet met een eerder aangevraagde kapaanvraag, waarop TGE advies heeft verleend (Kapadvies Meerkollaan 50 appartementen - Stichting Trefpunt (trefpuntgroeneindhoven.nl)). In het inrichtingsplan is later opgenomen dat één van de aangevraagde te kappen bomen toch behouden kan blijven (boom nummer 5, de Valse Acacia), waardoor er 9 bomen zullen worden gekapt. Dat is in principe mooie winst, want de boom heeft een aanzienlijke stamomtrek en tilt door zijn omvang de uitstraling van de locatie al snel naar een hoger niveau. Echter zijn er wel aanzienlijke voorzorgsmaatregelen nodig om deze en andere bomen te behouden en schade aan hun kroon en wortelgestel te minimaliseren. Snoeiwonden en schade aan wortelgestel zijn invalspoorten voor ziektekiemen, en kunnen zo alsnog de levensverwachting van de boom beperken. Er moet zorgvuldig met de bomen worden omgegaan tijdens alle werkzaamheden. De Boom Effect Analyse geeft handvatten mee om dat te doen.

Advies

we raden aan een bomenwacht in te schakelen tijdens de werkzaamheden, en ook groeiplaatsverbetering toe te passen na afronding van de bouw. Dat laatste zien we inderdaad al terug in het compensatieplan, dat bestaat uit het planten van 9 nieuwe bomen, maar ook groeiplaatsverbetering van de bestaande bomen. Er zal hoe dan ook verdichting plaatsvinden van de wortelzones tijdens de bouw, dus het herstellen en verbeteren van de groeiplaatsen zal belangrijk zijn.

Houd bij de bomen die geplant worden in de “vide gaten” rekening met een kroonomvang bij volwassen leeftijd. Zo kunnen ze werkelijk mooi uitgroeien zonder dat ze overlast gaan geven bij de woningen. Afhankelijk van dit beeld kan er wellicht beter gekeken worden naar zuilvormige bomen. Denk ook aan voldoende ondergrondse groeiplaats en doorwortelbare ruimte.

Soortenbescherming

De ontwikkeling vormt geen belemmering vanuit de Wet Natuurbescherming. Op de locatie zijn geen beschermde soorten gevonden, en de bestaande bouw is al in 2020 gesloopt. Wel wordt aangeraden om de bomen buiten het broedseizoen te rooien.

TGE heeft tijdens het vooroverleg aangegeven dat de locatie in principe wel geschikt is voor soorten die zich thuis voelen in de stedelijke omgeving, zoals mussen, gierzwaluwen, vleermuizen en insecten. De ontwikkelaar is zeer serieus omgegaan met de adviezen vanuit TGE om inbouwvoorzieningen voor deze soorten te realiseren, en de groene inrichting op hen af te stemmen. Zoals insect aantrekkende plantensoorten, besdragende soorten en nectar-producerende soorten. We kijken uit naar de ontwikkeling in de toekomst, om te zien welke soorten zich hier gaan vestigen!

Geluidsbelasting

In de huidige versie van het bestemmingsplan is nog geen onderzoek gedaan naar exacte geluidsbelasting door wegverkeer en railverkeer. Wel is gezien de ligging te verwachten dat er op de locatie sprake zal zijn van geluidshinder, afkomstig van het spoor en de autowegen. In het ontwerp is al rekening gehouden met het tegengaan van geluidsoverlast door bouwkundige aanpassingen en materialisatie. Daarbij hebben we gewezen op het inzetten van groen om geluidsbelasting te reduceren:

  • Groene daken dragen bij aan een acceptabeler geluidsniveau, zowel in als buiten gebouwen. Ze kunnen, afhankelijk van de dikte van het toegepaste dak, de geluidsoverlast tot wel 46 dB reduceren. Begroeide gevels en muren absorberen 2 tot 3,5 dB van het straatgeluid. Ook voorkomen groene gevels dat het geluid weerkaatst tussen gebouwen.
  • Losse bomen kunnen een geluidsreductie geven tot 2 dB.
  • Hoog frequente geluiden worden gedempt door bomen. Laag frequente geluiden worden gedempt door de bodem. Verharding remt de geluidsgolven niet af. Juist een onverharde, luchtige bodem absorbeert de geluidsgolven. Nog een reden om zo min mogelijk verharding toe te passen op de grond, en de bodem luchtig te laten worden door te streven naar een hoog organische stof gehalte. Laat bladeren liggen en ondersteun een rijk bodemleven, zoals door de geplande groeiplaatsverbeteringen van de bomen.

Duurzaamheid

De bouw wordt niet aangesloten op het gas, er komen PV panelen op de groene daken. Daarnaast wordt er gewerkt met duurzame materialen, onder andere hout, en wordt er demontabel gebouwd. Samen met de maatregelen voor groen en biodiversiteit, voldoet het plan aan het Raadsprogramma Duurzaamheid.

Water

Onder de 2 m onder maaiveld is een leemlaag aanwezig die de waterinfiltratie belemmert. Maar vanwege de laag zeer fijn zand tot 2,0 meter onder maaiveld is het aannemelijk dat water infiltratie binnen het plangebied toch goed kan plaatsvinden. Door het groen op maaiveld en de andere vergroeningsmaatregelen in het plangebied voldoet het plan aan de hemelwaterbergingsopgave van de gemeente.

Conclusie

TGE staat positief tegenover de bestemmingsplanwijziging. We zien een plan dat zorgvuldig gebruik maakt van de ruimte en meervoudig ruimtegebruik toepast. Zo is er ruimte voor winkel, wonen, groen en biodiversiteit op 1 locatie. Het project is wat ons betreft een verrijking voor niet alleen het perceel zelf maar ook voor de omgeving. Wel geven we nog wat adviezen mee, waarbij we met name aandacht vragen voor zorgvuldige omgang met de te behouden bomen.