Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om de locatie van het oude Philips hoofdkantoor en omliggende gronden aan de Boschdijk te gaan herontwikkelen. Het bestaande hoofdgebouw en tevens rijksmonument zal uitgebouwd worden en een nieuwe functie krijgen. Op de omliggende  gronden zullen woningen worden gerealiseerd.  

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Vredeoord” biedt geen ruimte voor de realisatie van voornoemd planvoornemen binnen het plangebied. Om de transformatie en het nieuwbouwplan te realiseren, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld voor de locatie. Dit nieuwe bestemmingsplan is genaamd II Vredeoord (VB-Terrein) 

Het plangebied 

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de gemeente Eindhoven, in stadsdeel Woensel en wordt begrensd door de Boschdijk, Vredeoord en Loofhout. 

Afweging

Groen

Het projectgebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend' in een groenarm gebied.

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

De gemeentelijke norm van 8 m2 toegevoegd groen per woning wordt ruim gehaald. Bij ca. 1.000 woningen zou de groennorm uitkomen op ca. 8.000 m2. De daktuinen op het woondek bedragen ca. 5.000 m2, de parkruimte rondom het VB gebouw is ca. 12.000 m2.

Van de groenstructuur van het voormalig Philipsterrein is weinig over. Op dit moment is het  gebied rondom het VB gebouw niet meer dan een braakliggend terrein. Alleen aan de randen bij de Boschdijk en Vredeoord resteren nog stevige hagen en een aantal grote bomen. Deze twee randen zijn ook de enige plekken die in het huidige bestemmingsplan als groen bestemd zijn.

Het VB gebouw wordt weer omringd door een landschap van orthogonale tuinen, grasvlakken en hagen. Hoogteverschillen worden ingezet om een terrassenlandschap te maken. Op deze grasterrassen kan verbleven worden.

Sommige terrassen worden ingezet als beplantingsvlak, andere terrassen vormen laagtes waar waterberging in opgenomen kan worden.

Terrassen met bomen vervolmaken dit mozaïeklandschap dat als een Mondriaanschilderij rondom het VB gebouw ligt.

Bomen

In het projectgebied zijn middels een Bomen Effect Analyse (BEA) 86 bomen geïnventariseerd. Er zijn 16 boomsoorten aangetroffen waarvan het merendeel bestaat uit Noorse esdoorn (Acer platanoides), gewone beuk (Fagus sylvatica), gewone plataan (Platanus x hispanica) en zomereik (Quercus robur).

De bomen verkeren in een jeugd-, half- en volwassen fase. Een groot deel van de bomen is privaat eigendom. Er zijn daarom geen vrij beschikbare databronnen beschikbaar. Verwacht wordt dat een deel van de bomen geplant zijn rond de bouw van het gebouw rond 1964.

Met uitzondering van bomen 13, 23 en 55, hebben alle bomen een goede tot voldoende (redelijke) conditie en kwaliteit. De levensverwachting van deze bomen bedraagt meer dan 15 jaar bij ongewijzigde groeiplaatsomstandigheden. Deze bomen zijn op basis van de conditie en kwaliteit duurzaam te behouden.

Bij 49 bomen is sprake van achterstallig boomonderhoud door de aanwezigheid van (loshangende) afgestorven takken en/of laaghangende takken in de kroon boven openbaar- en privéterrein. Deze bomen zijn als risicoboom geregistreerd. Bij de overige bomen zijn geen boomgebreken aangetroffen die afbreuk doen aan de kwaliteit van de bomen.

Beoordeling plan

Binnen en rondom het plangebied zijn bomen gesitueerd. Ten behoeve van de realisatie zijn werkzaamheden noodzakelijk binnen de kwetsbare boomzone. Aanbevolen wordt om de bomen met afgestorven en/of te laag hangende takken voorafgaand aan de werkzaamheden aan onderhoudssnoei te onderwerpen. Kans op uitbreken tijdens de werkzaamheden wordt op deze wijze voorkomen.

De bomen aan de rand van het terrein, langs Vredeoord en Boschdijk worden duurzaam in stand gehouden. Bestaande bomen op de beide parkeerterreinen kunnen niet in stand worden gehouden i.v.m. voorgenomen bouwwerkzaamheden.

Op de hoek Vredeoord-Boschdijk wordt het bestaande parkeerterrein uitgebreid, daar dienen 4 bomen gekapt te worden, voor de resterende bomen zullen voldoende maatregelen worden getroffen om toekomstig groeipotentieel te waarborgen. TGE wil onderzoek of het toch niet mogelijk is deze 4 bomen in te passen en/of te verplanten.

Bronbemaling

Voor de aanleg van de nieuwe fundering zal bronbemaling worden toegepast. Bronbemaling is van grote invloed op de grondwaterstand in het projectgebied en de omgeving. Onderzoek naar het effect op de waterstand van de bronnering dient uitgevoerd te worden door een specialistisch bedrijf met de juiste expertise op dit gebied.

In het groeiseizoen kan bronbemaling structurele schade bij de bomen tot gevolg hebben. De bomen binnen dit projectgebied en daaromheen staan op een contactwaterprofiel en zijn een gedeelte van het jaar voor de vochtvoorziening afhankelijk van de capillaire nalevering vanuit het grondwater. De bronbemaling wordt bij voorkeur toegepast buiten het groeiseizoen (periode van november tot en met februari), omdat dit doorgaans minder invloed heeft op bomen.

Compensatieplicht bomen

In dit geval worden een aantal bomen gekapt waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is. De te kappen bomen zullen worden gecompenseerd in het nieuwe plan door aanplant van nieuwe bomen binnen het plangebied. Denk bij aanplant compensatiebomen aan het kiezen van inheemse soorten.

Natuur

Aan de noordzijde van het plangebied liggen gronden die onderdeel zijn van Natuur Netwerk Brabant (NNB). Gelet op de aard en de relatief beperkte omvang van de ingreep (herontwikkeling in het stedelijk gebied) is er geen negatief effect te verwachten op de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNB. Verdere vervolgstappen zijn daarom niet aan de orde. Het plangebied ligt op circa 6,5 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied 'Leenderbos, Groote Heide & Plateaux'. Vanwege de ligging en de aard van de voorgenomen ingreep, kunnen negatieve effecten op instandhoudingsdoelstellingen redelijkerwijs op voorhand worden uitgesloten.

Er is in 2022 een Quickscan Flora & Fauna uitgevoerd met de volgende waarnemingen;

Beschermde planten en dieren

Algemene vogels

In de opgaande vegetatie in het plangebied komen mogelijk beschermde vogelnesten voor tijdens het broedseizoen. Verstoring van broedvogels en vernietiging van vogelnesten kan worden voorkomen door de vegetatie buiten de periode 15 maart – 15 juli (het broedseizoen van de meeste vogels) te verwijderen. Door naleving van deze maatregel worden ten aanzien van vogels geen overtredingen op de Wet natuurbescherming begaan.

Slechtvalk

Wegens de grote hoogte en het feit dat er regelmatig slechtvalken worden waargenomen is het voormalige hoofdkantoor eenvoudig geschikt te maken als broedplaats. Dat kan door op het dak een slechtvalkennestkast te plaatsen. TGE vindt dat een prima plan en adviseert snelle plaatsing van de kast onder leiding van een deskundige.

Doordat slechtvalken veelvuldig op duiven jagen, zal hun aantal in het plangebied afnemen. Misschien een aanbeveling om dan gelijk een camera te plaatsen zodat eventuele broedgevallen kunnen worden gevolgd.

Gierzwaluwen

In het plangebied zijn 4 gierzwaluwnesten gevonden. Tevens zijn er bij iedere ronde voor het gierzwaluwonderzoek meerdere gierzwaluwen waargenomen direct buiten het plangebied. Dit geeft aan dat er rondom het plangebied meerdere nestlocaties voor gierzwaluwen aanwezig zijn.

Door de realisatie van een extra verdieping boven op de begane grond worden de bestaande gierzwaluwnesten verstoord en eieren en jongen mogelijk gedood. Door de nestkasten buiten het broedseizoen van de soort enkele meters opzij te verplaatsen, blijven deze als nestlocaties beschikbaar.

Gierzwaluwen hebben de tijd nodig om aan nieuwe nestplaatsen te wennen. Gedurende deze gewenningsperiode moeten zowel de oorspronkelijke situatie als de nieuw aangebrachte vervangende voorzieningen beiden aanwezig zijn (minimaal 1 broedseizoen bij meer dan 10 gierzwaluwnesten).

Vanwege de ontwikkelingen in het plangebied worden 24 gierzwaluwnestkasten verplaatst, waarvan er 4 als nestlocaties van de gierzwaluw dienen. Conform het Kennisdocument gierzwaluw, dient het verlies aan nestlocaties met een veelvoud te worden gemitigeerd.

Binnen een afstand van 200 meter van de huidige nesten zijn er in 2021 in totaal 48 gierzwaluwnestkasten ingebouwd in omliggende woningen, hierdoor behoudt het plangebied zijn functie als broedgebied voor de gierzwaluw. De 48 gierzwaluwnestkasten zijn volgens de eigenaar (Trudo) niet geplaatst vanuit een mitigatie- of compensatieplicht elders.

Om het doden of verwonden van gierzwaluwen te voorkomen, moet er bij de werkzaamheden een aangepaste werkwijze worden gehanteerd. De gierzwaluwnestkasten zullen ruim buiten het broedseizoen (de periode 1 september - 15 april) enkele meters worden verplaatst.

Om vertraging te voorkomen is het daarom verstandig om vooruitlopend op de onderzoeksresultaten al een 30-tal houtbetonnen gierzwaluwnestkasten tegen niet te renoveren gebouwen in/rondom het plangebied op te hangen. Dit dient te gebeuren onder begeleiding van een deskundige.

Algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën

In het plangebied komen mogelijk zoogdieren voor, die onder de Wnb zijn beschermd. Het gaat om algemeen voorkomende soorten (zogenaamde A-soorten), waarvoor in Noord-Brabant een vrijstelling geldt in geval van ruimtelijke ontwikkeling en beheer en onderhoud. Dit houdt in dat deze soorten verstoord mogen worden, zonder dat daar vooraf een ontheffing voor is verkregen.

Wel geldt altijd de Zorgplicht. Om aan de algemene zorgplicht te voldoen, moeten dieren die tijdens de werkzaamheden worden aangetroffen, zo snel mogelijk naar een aangrenzende locatie buiten het plangebied worden verplaatst.

Vleermuizen

Omdat de buitengevels van -, en de vleermuiskasten tegen het kantoorpand worden behouden, leiden de voorgestane plannen in principe niet tot overtredingen ten aanzien van vleermuizen. De werkzaamheden en de kortere aanvliegroute leiden mogelijk wel tot lichte verstoring van vleermuizen.

Er dient daarom een ontheffing op de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Omdat de bomen(rijen) en bosschage aan de noordwest- en noordoostzijde van het plangebied worden behouden, zijn er geen aantastingen van een eventuele vaste vliegroute en foerageergebied voor vleermuizen te verwachten. Om verstoring van vleermuizen te voorkomen, mag er tot op een afstand van 10 meter van voorgenoemde vegetaties en het kantoorpand alleen vleermuisvriendelijke buitenverlichting worden geplaatst.

Omdat alle vleermuissoorten streng zijn beschermd, is het voorkomen van vleermuisverblijven onderzocht. Er bevindt zich een zomerverblijf van de gewone dwergvleermuis aan de zuidwestzijde op de begane grond in een van de grote vleermuiskasten. Bij ronde 1 en 3 werden er respectievelijk 1 uitvlieger en 6 invliegers waargenomen. Er zijn geen lacterende vleermuizen of paarroepen waargenomen in de kraamtijd die steeds terug vlogen naar het verblijf. En geen paarroepen waargenomen tijdens de paartijd.

Er zijn bij iedere vleermuisronde meerdere gewone dwergvleermuizen waargenomen direct buiten het plangebied, net na zonsondergang. Dit geeft aan dat er rondom het plangebied meerdere verblijfplaatsen voor de gewone dwergvleermuis aanwezig zijn.

Voordat met de bouwwerkzaamheden gestart kan worden, dient dus een ontheffing op de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Enkele gewone dwergvleermuizen worden bij één van hun zomerverblijven door de ontwikkelingen in het plangebied tijdelijk verstoord. In de directe omgeving van het plangebied is voldoende bebouwing aanwezig welke een geschikte verblijfplaats voor vleermuizen kan bieden. In de woonwijk net buiten het plangebied zijn daarom 3 vleermuiskasten (type Vivarapro IB VL 06) in de zuidwest-gevels van enkele woningen geplaatst. Deze zijn volgens de eigenaar (Trudo) niet geplaatst vanuit een mitigatie- of compensatieplicht elders.

Daarnaast zullen er voor de start van de bouw, doch buiten het broedseizoen, 2 additionele vleermuiskasten type Vivarapro VK WS 02 worden geplaatst op twee andere windrichtingen, tegen woningen binnen 200 meter van het bestaande zomerverblijf. In totaal zijn er dus 5 tijdelijke verblijven voor de gewone dwergvleermuis gecreëerd binnen 200 meter afstand van het oorspronkelijke vleermuisverblijf. Tijdens de nieuwbouw worden er 4 nieuwe permanente vleermuisverblijven gerealiseerd.

Conclusie

Het gepresenteerde projectplan zal bijdragen aan een oplossing voor het tekort aan woningen in Eindhoven. Het nu groenarme gebied zal flink worden vergroend en een aantrekkelijke woonplek worden voor Eindhovenaren.

Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover een wijziging van dit bestemmingsplan, mits er rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van beschermde stadssoorten en er mitigatie- en de juiste compensatiemaatregelen worden opgenomen in de (ver)bouwprojecten.

Daarnaast zouden we graag zien dat de aanbevelingen rondom het boombehoud uit de BEA worden meegenomen in het projectplan. Met een maximaal behoud van de bestaande bomen.