Reactie op voorontwerp bestemmingsplan I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)

Resultaat: Positief mits
Type: Bestemmingsplan
Jaar: 2023
Reactie op voorontwerp bestemmingsplan I Tongelre binnen de Ring 2020 (Prof. Dr. Dorgelolaan 20)

 

Aanleiding

Het plangebied (cluster 9B Fellenoord) ligt ten noordoosten van het centrum van Eindhoven en grenst direct aan de spoorzone van het centraal station. Ten oosten en westen van het plangebied zijn bestaande kantoren aanwezig, beide locaties zijn ook onderdeel van cluster 9 (respectievelijk A en C) binnen Fellenoord. Ten noorden van het plangebied ligt de Professor Doctor Dorgelolaan en de campus van de Technische Universiteit. De Prof. Dr. Dorgelolaan vormt in de huidige en toekomstige situatie de ontsluitingsweg van het plangebied.  

De aanwezig groen- en bosgebieden tussen de spoorlijn en de Prof. Dr. Dorgelolaan vormen hier niet alleen een groene wig op zich, maar behoren tot het laatste deel van een grotere Groene Wig die zich uitstrekt van buiten Eindhoven tot in de stad. Het is daarom onderdeel van een grotere, belangrijke, groene corridor. 

 

Afweging

Hoewel in het hoofdstuk ‘Groen en Water’ van de ‘Gemeentelijke randvoorwaarden vanuit bestaand beleid...’ (blz. 31 VOSP) staat dat "...het behoud van bestaande beplanting daarbij niet strikt noodzakelijk is", stelt Trefpunt Groen Eindhoven dat de bestaande bossen zoveel mogelijk behouden moeten blijven. Wat betreft wateropslag, CO2 opslag, luchtzuivering en biodiversiteit is een geconsolideerd bos meerdere keren beter dan een jonge bos of een beplante bostuin.

 

 

Bij het lezen van de resultaten die worden weergegeven op de Voorstudie Boomonderzoek (Juni 2023) het is duidelijk dat alle vier onderzochte boszones hebben, in het algemeen, een natuurlijk karakter, met veel zandvogels aangetroffen, weinig onderhoud tot nu, een algemeen hoog natuurwaarde en zeker behoudenswaardig. De bosgebieden 3 en 4 liggen in de directe beïnvloedingszone van de geplande gebouwen voor de clusters 9B en 9C. Het bosgebied 4, aan de westkant van Dorgelolaan 20 / Cluster 9B heeft al een zeer natuurlijk karakter, en kan al als broekbos genoemd worden, vanwege de natte omstandigheden en de diversiteit van veren en moerasplanten.

De gemeente Eindhoven gaf ook opdracht voor een ecohydrologisch onderzoek aan deze groene wig langs de Dorgelolaan, waarvan de resultaten in november 2023 werden gepresenteerd. Volgens de resultaten zijn de bosgebieden ten westen en oosten van cluster 9B al (gedeeltelijk) een broekbos en het gebied ten westen van 9B heeft grondwater van hoge kwaliteit. Verder wordt gesteld dat omdat “vanuit grondwaterkwaliteit liggen er kansen voor een “hoogwaardig” broekbos” en dat “de hydrologie is zeer geschikt voor broekbos in deelgebied A [ten west van 9B]”, “er ligt een unieke kans voor een ‘beleefbaar’ broekbos in een stedelijk omgeving”. Het behouden en versterken van de bestaande groen- en waterstructuren is het beste manier om dit te bereiken.

Er is een Quickscan flora & fauna in 2020 uitgevoerd en een aanvullend vleermuizenonderzoek in 2021. Uit deze onderzoek zijn geen vaste rust- of verblijfplaatsen en ook geen essentiële vliegroute voor vleermuizen vastgesteld. Er is wel een essentieel foerageergebied voor vleermuizen vastgesteld. Volgens het vleermuisonderzoeksrapport: 

Gezien de frequente en langdurige aanwezigheid van foeragerende vleermuizen blijkt dat dit foerageergebied van essentieel belang is voor de soort. De groenstructuren waar de foeragerende vleermuizen zijn waargenomen behoren niet tot de planlocatie, maar zijn direct naast de planlocatie gelegen.” En “De directe omgeving van de planlocatie maakt onderdeel uit van het functioneel habitat, hiervoor dienen vervolgstappen genomen te worden.”

Figuur 2 - Overzicht van het foerageergebied op de planlocatie (rode lijn) en in de directe omgeving hiervan

Er is nog geen volledige Boom Effect Analyse uitgevoerd, waarin de impact van het gebouw en de bouwfase op de aanwezige houtopstanden is opgenomen. De grootte en de ligging van de bouwplaats moeten nog worden bepaald.

 

Rekening houdend met de voorgaande punten wil TGE graag enkele suggesties voorstellen en vooruitlopen met enkele vragen:

  • Bij het vergelijken van het ingediende conceptbestemmingsplan met het huidige bestemmingsplan zien we dat de oppervlakte die aan de bestemming "Kantoor" moet worden toegekend groter is dan de huidige oppervlakte met die bestemming. Het oppervlak van het toekomstige gebouw beslaat het volledige huidige oppervlak met de bestemming "Kantoor" en er wordt een strook van 5 meter rondom het volledige toekomstige gebouw toegevoegd (voor toegang voor hulpdiensten en een ondergrondse parkeergarage). TGE had liever gezien dat de oppervlakte van "Kantoor" niet was vergroot en dat zowel het nieuwe gebouw als de strook van 5 meter eromheen binnen de huidige toegestane oppervlakte van "Kantoor" waren gebleven.
  • Een van onze grootste zorgen is de bouwfase. Het gebied waar gebouwd gaat worden ligt tussen twee geconsolideerde bossen, aan de oost- en westkant. Het bos aan de westkant is zelfs een broekbos, met goede kansen voor natuurlijke ontwikkeling. We pleiten daarom voor een zo klein mogelijke impact op het bestaande bos, hetzij door vernietiging en kap van bomen, hetzij door verstoring. 
  • Met dit in gedachten laten we hier enkele vragen die in dit stadium van het project moeten worden overwogen:
    • Is het mogelijk om de oppervlakte van de ondergrondse parkeergarage te verkleinen, zodat deze niet de extra 5 meter rond het hoofdgebouw in beslag neemt?
    • Is er een mogelijkheid om de opslag van apparatuur en materialen tijdens de bouw elders buiten het bouwterrein te plaatsen?
    • Zou de bouw van de "Nieuw Bergen" in het centrum van Eindhoven een interessante casestudy kunnen zijn van hoe je een wolkenkrabber bouwt met weinig beschikbare ruimte voor de bouwplaats?
    • Idealiter zou de bouwplaats geen van de bestaande bosgebieden aantasten. En (een deel van) de bouwwerf zou elders geplaatst kunnen worden. Als dat helemaal niet mogelijk blijkt te zijn, en hoewel de bouw van cluster 9C nog onzeker is: zou het gebied tussen de clusters 9B en 9C (samenvallend met bosgebied 3 uit de Voorstudie Boomonderzoek) geschikt kunnen zijn voor een bouwlocatie die beide projecten bedient?
  • Volgens de Voorstudie Boomonderzoek en de Ecohydrologisch Onderzoek is het bosgebied ter west van cluster 9B al een echte broekbos, met potentiële voor verdere natuurlijk ontwikkeling. We willen graag dat geen bospadden of vlonderpaden gelegd worden door het midden van deze gebied. Dit zou het natuurlijke karakter van dit bos behouden, met zijn dicht struiklaag, diverse moerasplanten en dode bomen (waar ze geen gevaar vormen). Dit is tevens een heel nat gebied, dat in de meeste manden onder water is, en dat zal het onderhoud van de paden moeilijker maker. We zouden liever een pad zien langs de randen van de bos, die ook hoger en droger zijn.

 

TGE is beschikbaar om dit proces te blijven volgen en bijeen te komen wanneer er nieuwe informatie bekend is over bijvoorbeeld de bouwfase en de mogelijkheden voor de bouwplaats, en vervolgens de resultaten van de BEA.