Reactie op voorontwerpbestemmingsplan ‘III Bedrijventerrein De Hurk-Croy 2017 (Croy 19-25)’

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens de bedrijfspercelen aan de Croy 19-25 in Eindhoven te herontwikkelen. Hiertoe worden de bestaande bedrijfsgebouwen gesloopt. De te realiseren bedrijfsgebouwen zijn bedoeld voor bedrijven in de hightech maakindustrie. Het bouwplan past niet binnen de kaders van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om die reden is dit bestemmingsplan opgesteld onder de naam "III Bedrijventerrein De Hurk-Croy 2017 (Croy 19-25)".

Het plangebied van het dit bestemmingsplan ligt binnen bedrijventerrein Croy in het zuidwestelijk deel van het stedelijk gebied van Eindhoven. Het plangebied ligt nagenoeg direct ten oosten van de snelweg A2/randweg N2 en wordt deels omringd door de straat Croy en deels door aangrenzende bedrijfsbebouwing.

Figuur 1 - Situering plangebied (plangrens in rood)

Het beoogde planvoornemen ziet daarmee op het uitbreiden van de bestaande mogelijkheden. Daar waar nu sprake is van een bruto-vloeroppervlak van circa 15.000 m2, wordt in het nieuwe bestemmingsplan circa 22.500 m2 b.v.o. beoogd. In het nieuwe bestemmingsplan wordt daarmee voor de functie 'bedrijfsruimte' meer bebouwing mogelijk gemaakt dan dat volgens het nu geldende bestemmingsplan mogelijk is. Het gaat per saldo dus om het toevoegen van circa 7.500 m2 b.v.o. en meer specifiek om het toevoegen van 11.500 m2 bedrijfsruimte. Het maximaal aantal m2 kantoor blijft gelijk. (9.000 m2).

Afweging

Groen en water

Het plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend' in een groenarm gebied. Volgens het beleidsstuk Water- en klimaatadaptatie Aanpak gemeente Eindhoven 2023-2026 is in de rekentool klimaatadaptatie geïmplementeerd dat minimaal 10% van het Bruto Vloeroppervlak (BVO) in geval van bedrijven en bedrijfsgebouwen aan groen moet worden gerealiseerd. In het geval van dit project zou dat 10% van 22.500 m² = 2.250 m² zijn. Het huidige project voorspelt een oppervlakte van ongeveer 10.000 m² aan groeninrichting binnen de perceelsgrenzen: circa 3.000 m² aan groene daken, een daklandschap van circa 5.000 m² en een groene invulling op maaiveld ad circa 2.200 m².

Verder voorziet het project in de aanleg van een wadi met een capaciteit van 81 m³, de aanplant van 20 nieuwe bomen met een groeiruimte van 6 m³ en de realisatie van 20 faunavoorzieningen. De aan te leggen wadi wordt nader uitgewerkt op basis van de vereiste berging en een maximaal waterpeil van 20 a 30 cm onder de insteek van het talud van de wadi.

Waar de huidige situatie bijna volledig verhard is, zal rond de nieuwe gebouwen en op hun daken een groen landschap worden gecreëerd. We zijn het ermee eens dat het plan een zeer aanzienlijke vergroening inhoudt ten opzichte van de huidige situatie.

Figuur 2 - Impressie totaalbeeld en groeninrichting. De onderzochte bestemmingsplan ligt binnen de rode lijn.

Er was en BEA uitgevoerd in Juli 2023 en 25 bomen werden onderzocht. Zes bomen (3 Moerascypres, 1 Paardenkastanje, 2 Krentenboompjes; bomen 8, 9, 10, 11, 23 en 24 in de BEA) vallen binnen de contouren van de bouwput en kunnen om deze reden niet behouden blijven. Een andere (Paardenkastanje, boom 12 in BEA) staat te dicht bij het nieuwe gebouw en zal niet kunnen worden onderhouden. De financiële waarde van deze 7 bomen bedraagt in totaal 29.086 euro. In het huidige ontwerp is aanplant van diverse nieuwe bomen voorzien, ongeveer 28 in totaal. In een later stadium zal echter in detail worden beoordeeld of het compensatieplan toereikend is. Een Moerascypres, boom 3 in de BEA, hoewel dicht bij het gebouw, kan behouden blijven als er voorzichtig wordt omgegaan met de bouwwerkzaamheden. We raden aan om de aanbevelingen in de BEA op te volgen. Bij de bosjes en bomen in de zone langs de A2/N2 is door de geplande werkzaamheden geen directe mechanische schade te verwachten als gevolg van de ontwikkeling.

Aanvullende advies: Om bij te dragen aan de regionale en stedelijke biodiversiteit raden we aan om zoveel mogelijk ‘kruidendakken’ te plaatsen in plaats van sedumdaken. Hoewel sedumdaken inderdaad bijdragen aan het opvangen van regenwater en het verlagen van de luchttemperatuur, dragen ze niet veel bij aan de (stads)biodiversiteit. Kijk ook naar de mogelijkheid om struiken op te nemen in het ‘daklandschap’.

Natuur

Er werd een Quickscan fauna en flora uitgevoerd in mei 2023. Op basis ervan dient voor de geplande sloop en overige werkzaamheden middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen van kleine marterachtigen, steenmarter, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Naar aanleiding van de nader onderzoek kunnen eventueel aanpassingen en mitigerende maatregelen in het project op worden genomen.

Conclusie

Trefpunt Groen Eindhoven staat positief tegenover een wijziging van dit bestemmingsplan. Dit project ligt in een industriegebied met weinig groen. Er zal een toename van het bruto vloeroppervlak zijn van 7.500 m², maar niet ten koste van het huidige groen (de toename zal voornamelijk in de hoogte zijn). Daarnaast voorziet het project in een aanzienlijke toename van het huidige groenoppervlak, zowel in maaiveld als in groene daken. Dit project heeft de potentie om een goed voorbeeld te zijn voor toekomstige nieuwe ontwikkelingen of renovaties binnen de industriegebieden van Eindhoven.